Beschikbaarheid

Het bevorderen van de woningbouwproductie staat daarom hoog op de politieke agenda. Met woningcorporaties zijn Nationale prestatieafspraken gemaakt over de bouw van 250.000 sociale huurwoningen voor 2030. Daarnaast is afgesproken dat corporaties 50.000 huurwoningen in het middensegment bouwen.

In dit hoofdstuk leest u hoe de corporatievoorraad zich ontwikkelt. Daarnaast komt aan bod in hoeverre particuliere huur en koop bereikbaar zijn voor de corporatiedoelgroep, bij gebrek aan aanbod van sociale huur. Dit beeld is weinig bemoedigend. Particuliere huur en koop lijken nog maar zeer beperkt van betekenis voor de doelgroep. De krapte op de sociale huurmarkt is voorlopig een gegeven. De voornemens van corporaties om hun nieuwbouwproductie flink te verhogen zijn aanzienlijk, maar op korte termijn niet realistisch. De condities hiervoor zijn te ongunstig.

Steeds minder keuze en alternatieven voor de doelgroep

In de particuliere huursector neemt het aanbod gereguleerde huur af en groeit het aanbod in de vrije sector. Hierdoor is er in de particuliere huursector steeds minder keuze voor de corporatiedoelgroep. De corporatievoorraad is tot 2019 gekrompen, onder andere door weinig nieuwbouw. Vanaf 2019 neemt het aantal sociale huurwoningen van corporaties weer licht toe, door nieuwbouw, aankoop en het overhevelen sociaal naar commercieel. Maar relatief is er binnen de woningmarkt nog steeds sprake van een daling van het aantal sociale huurwoningen.

Steeds minder gereguleerde particuliere huur

Doordat er te weinig sociale huurwoningen zijn wijkt een deel van de corporatiedoelgroep uit naar particuliere huur. In figuur 4 ziet u de daling in het aantal gereguleerde particuliere huurwoningen. In de toekomst neemt dit nog verder af. Ruim de helft van de particuliere huurwoningen met een gereguleerde huur in 2021 is bij mutatie te liberaliseren op basis van het huidige woningwaarderingssysteem (WWS) want heeft 143 WWS-punten of meer. Er mag dan een hogere huur worden gevraagd dan € 752,33. Dit is de huidige bovengrens voor de sociale huur die aan de corporatiedoelgroep kan worden toegewezen. Het aantal gereguleerde particuliere huurwoningen kan door liberalisatie dalen van 479.129 naar 208.773. Dit verkleint het voor de corporatiedoelgroep betaalbare aanbod van huurwoningen. Lees meer hierover in het onderzoeksrapport dat bij deze Staat hoort.

Vooral starters aangewezen op particuliere huur

Vooral mensen in de leeftijdscategorie tot 34 jaar wijken uit naar de particuliere huursector. Het totale aandeel huurders uit deze leeftijdscategorie in de particuliere huur nam tussen 2006 en 2021 toe van 32 naar 43%. Meer dan de helft (55%) van de huishoudens tot 34 jaar in de particuliere huur viel in 2021 in de corporatiedoelgroep en 31% in de doelgroep voor huurtoeslag. Dit is redelijk spectaculair. Zeker in vergelijking met de koop- en sociale huursector, waar juist het aandeel huishoudens in de leeftijdscategorie 65 jaar en ouder toeneemt. Dit is het gevolg van de woonhistorie van de ouder wordende bevolking. Het bevestigt dat starters op de woningmarkt het steeds moeilijker krijgen.

Koop nauwelijks nog toegankelijk voor lage inkomens

Koop is steeds minder een alternatief voor huishoudens met een laag inkomen. Hierdoor neemt de druk op de corporatievoorraad toe. Door het prijsniveau is inmiddels maar 1% van de koopwoningen bereikbaar voor eenpersoonshuishoudens met een modaal inkomen. Dit is een koopsom van maximaal € 171.000 bij een inkomen van € 38.000 (FD/De Hypotheker, augustus 2022). De corporatiedoelgroep bestaat voor het grootste deel uit eenpersoonshuishoudens, ruim 71% van het aantal toewijzingen in 2021 (dVi). Deze groep heeft een inkomen onder modaal. Een koopwoning is voor deze doelgroep dus niet meer bereikbaar.

Doorstroming sociale huursector stagneert

Sinds 2015 neemt het totaal aantal toewijzingen af⁷. In 2021 lijkt het te stabiliseren (zie onderzoeksrapport). De afname betreft vooral de doelgroep voor huurtoeslag. Er is reden om aan te nemen dat huurders minder doorstromen.

Signalen dat huurders minder doorstromen

De cijfers uit het Woononderzoek 2021 laten zien dat huurders van corporatiewoningen steeds meer tot de laagste inkomens behoren en ouder zijn (zie hoofdstuk Betaalbaarheid van deze Staat en het onderzoeksrapport). Dit is goed wat betreft doelmatigheid. Want sociale huurwoningen gaan dus naar de laagste inkomens. Tegelijk is te verwachten dat dit effect heeft op de doorstroming. Oudere huishoudens verhuizen minder vaak. Ze hebben in tegenstelling tot jongeren vaak nauwelijks meer inkomensgroei. Ook is langer thuis wonen voor ouderen de norm na de afbouw van de verzorgingshuizen vanaf 2015. Overigens verschilt het percentage ouderen wel per provincie. Zo is in Drenthe 42% van de huishoudens in een corporatiewoning 65 jaar of ouder en in Utrecht 34%.

De verhouding tussen de prijs en kwaliteit van woningen binnen de corporatievoorraad is daarnaast zwakker geworden. Ook dat remt de doorstroming. Net als het ontbreken van alternatieven in de particuliere huur en koopsector.

Verder onderzoek nodig voor meer inzicht

Cijfers over woonruimteverdeling zijn alleen op lokaal en regionaal niveau beschikbaar en moeilijk onderling te vergelijken. Daardoor ontbreekt een landelijk beeld. In 2019 is er voor het laatst op landelijk niveau onderzoek gedaan naar woonruimteverdeling (Rigo 2019). Om een scherper beeld te krijgen in hoeverre de sociale huurmarkt vastloopt en waar, is verder onderzoek nodig. Het beeld uit dit hoofdstuk is vooral gebaseerd op het aantal toewijzingen dat jaarlijks afneemt vanaf 2015 en in 2021 lijkt te stabiliseren. Daarnaast zijn er nu weinig mogelijkheden en prikkels voor huishoudens om door te stromen naar een sociale huurwoning. Verder onderzoek kan scherper in beeld brengen waar in het land de doorstroming het sterkste terugloopt en waarom.

Corporaties bouwen meer, maar voorraad groeit beperkt

Corporaties bezitten zowel de sociale als commerciële eenheden. In 2021 leverden woningcorporaties 16.900 nieuwbouw woongelegenheden voor verhuur op. Dit zijn er ruim 1.000 meer dan in 2020. Het aantal aan- en verkopen ligt in 2021 lager dan in de jaren daarvoor. Het aantal gesloopte woningen is iets hoger, zie tabel 14. In 2021 nam de corporatievoorraad toe met 4.413 woongelegenheden.

Om de corporatievoorraad te laten groeien is een hogere jaarlijkse nieuwbouwproductie noodzakelijk. De Nationale prestatieafspraken gaan uit van 250.000 nieuwe sociale huurwoningen vanaf 2022 tot en met 2030 en 50.000 woningen commerciële middenhuur. Een deel van deze nieuwbouw vervangt woningen die worden gesloopt of verkocht. Maar in totaal groeit de voorraad dan wel met zo’n 100.000 sociale en 50.000 middenhuur woningen. Deze doorrekening uit de Nationale prestatieafspraken gaat uit van de verkoop van 90.000 woningen en de sloop van 60.000.

De samenstelling van de corporatiedoelgroep verschuift de laatste jaren meer naar alleenstaanden. Mogelijk mede hierdoor daalt in de nieuwbouw het gemiddeld oppervlak van nieuwe huurwoningen. Het is wenselijk om meer inzicht te krijgen in de bandbreedtes in oppervlak en andere kwaliteiten die corporaties hanteren voor de verschillende huishoudenstypes die zij willen huisvesten. In de doorrekening voor de balans tussen opgaven en middelen van de sector zijn hier normatieve keuzes voor gemaakt. Dit wordt verder toegelicht in het hoofdstuk Institutionele condities in deze Staat.

Toelichting tabel 15

Volgens de cijfers die de corporaties hebben aangeleverd is er een verschil van 2.788 tussen bezit eind 2020 en begin 2021. Dit kan liggen aan administratieve correcties. Ook bij andere jaren zijn er verschillen.

Grootste nieuwbouwproductie in Noord-Holland, Noord-Brabant en Zuid-Holland

De provincies Noord-Holland, Noord-Brabant en Zuid-Holland hebben gemiddeld per jaar en in absolute zin de grootste nieuwbouwproductie (figuur 5a). Hierbij kijkt de Aw alleen naar de nieuwbouw van sociale woongelegenheden die bestemd zijn voor verhuur. Er is gewerkt met de gemiddelde nieuwbouw per jaar in de periode 2018 tot en met 2021, zodat het beeld niet te veel vertekend wordt door pieken en dalen in de productie.

In figuur 5b is de nieuwbouwproductie uitgedrukt als percentage van de totale sociale voorraad woongelegenheden per provincie. Flevoland scoort in verhouding hoog omdat er in verhouding tot de voorraad relatief veel wordt gebouwd. Verder valt op dat de productie in verhouding tot de voorraad het laagst is in Zuid-Holland, de provincie met de grootste sociale voorraad.

Sociale huurwoningen in Provinciale woningbouwafspraken

Figuur 6 laat zien hoeveel nieuw te bouwen sociale huurwoningen voor corporaties zijn opgenomen in de Provinciale woningbouwafspraken 2022-2030. Dit zijn er in totaal 268.418, dus iets meer dan de 250.000 in de Nationale prestatieafspraken. In de provincies met de meeste sociale huurwoningen (Zuid-, Noord-Holland en Noord-Brabant) zijn in absolute zin ook de meeste plannen opgenomen voor corporaties (figuur 6a). Maar in verhouding tot de voorraad zijn de afgesproken aantallen vooral hoog in de provincies Utrecht, Groningen, Zeeland en Flevoland (figuur 6b). Uit een vergelijking tussen figuur 5a, 5b, en 6a blijkt dat in Zuid- Holland het niveau van de gerealiseerde nieuwbouw in de afgelopen 4 jaar niet alleen erg laag is ten opzichte van de voorraad, maar ook ten opzichte van het aantal nieuwbouwwoningen dat in de Provinciale afspraken staat.

Gat tussen voornemens en realisatie groeit verder

De nieuwbouw die corporaties realiseren neemt licht toe, maar hun voornemens groeien veel harder. Ook volgens het hoofdstuk Institutionele condities van deze Staat is de kans niet groot dat corporaties deze voornemens op korte termijn gaan realiseren.

Ambitieuze of realistische planning?

De nieuwbouwvoornemens van corporaties in de dPi groeien steeds verder. Figuur 7 laat het bekende boeggolfpatroon zien van de meerjarenprognoses. De boeggolf schuift steeds door en wordt ook later niet volledige gerealiseerd. Vanaf 2019 nemen de nieuwbouwvoornemens van corporaties in de dPi toe. De figuur laat zien dat de voornemens voor planjaar 2 en 3 steeds veel hoger liggen dan voor jaar 1. Ook laat de figuur zien dat de 5-jarige planperiode van de voornemens in de tijd opschuift, want steeds een jaar later begint en eindigt. Logischerwijs verschuiven hierbij ook de 5 planjaren. Zo is bij de voornemens uit 2018 het jaar 2019 het 1^e planjaar, 2020 het 2^e en 2021 het 3^e planjaar. Bij de voornemens uit 2019 is 2020 het 1^e planjaar en 2021 het 2^e planjaar. En bij de voornemens uit 2020 is 2021 het 1^e planjaar. Bij dit opschuiven van de planjaren verandert ook de hoogte van de voornemens. Zo blijken de voornemens uit een 2^e planjaar steeds weer met zo’n derde te dalen als dit planjaar een jaar later verandert in het 1^e planjaar. De daadwerkelijke realisatie ligt vervolgens nog een kwart lager. Dit is te zien door de voornemens uit 2018 tot en met 2021 te vergelijken met elkaar en met de realisatie.

Dit roept de volgende vraag op: In hoeverre zijn de voornemens van corporaties vanaf planjaar 2 en 3 gebaseerd op een (harde) planvoorraad die gerealiseerd kan worden? Als corporaties hun voornemens in de dPi baseren op een harde planvoorraad die daadwerkelijk bestaat, dan zou dit ondanks vertragingen toch tot een aanzienlijk hogere nieuwbouwproductie moeten leiden. In de praktijk blijkt de stijging slechts gematigd. Er zijn signalen dat corporaties te weinig locaties hebben om hun opgave te realiseren. Daarnaast zijn er in de balans van de corporatiesector geen aanwijzingen voor een scherpe toename van de nieuwbouw in 2022. De Aw signaleert namelijk dat de materiele vaste activa in ontwikkeling en de voorzieningen voor onrendabele investeringen bij corporaties afvlakt in 2022 ten opzichte van voorgaande jaren. Meer hierover leest u in het onderzoeksrapport.

Realistische voornemens en een ambitieuze planvoorraad

Het is begrijpelijk dat corporaties ambities hebben. Maar als deze uitmonden in onrealistisch hoge voornemens en verwachtingen over de nieuwbouw op korte termijn, is dit een risico voor het vertrouwen in de sector, zie hoofdstuk Institutionele condities van deze Staat. De kunst is om in de voornemens voor de korte termijn realistisch te zijn door uit te gaan van een planning die reëel haalbaar is, uitgaande van de kennis die er is tijdens van het opstellen van de begroting. Er is meer aandacht nodig voor het verschil tussen de ontwikkeling van een planvoorraad naar een gewenst niveau en wat corporaties in de prognoseperiode kunnen realiseren. Bij het bepalen van wat een corporatie in de prognoseperiode kan doen (de voornemens), helpt het als de planvoorraad wordt onderverdeeld naar de verschillende planfases. Vervolgens kan per deel worden ingeschat hoe groot de kans is dat het gerealiseerd wordt binnen enkele jaren. Met deze kennis ontstaat een beter beeld van het haalbare programma. Dit programma vormt vervolgens de basis voor de meerjarenbegroting van de kas en de balans welke met de dPi worden aangeleverd aan de Aw.

Dat corporaties hun planvoorraad vergroten is logisch, want zo zorgen ze dat de nieuwbouwproductie op termijn stijgt. De Aw wil dit zeker niet ontmoedigen. Maar de Aw wil wel bevorderen dat corporaties in de meerjarenbegroting en dPi een goede inschatting maken van wat realistisch haalbaar is binnen de verschillende begrotingsjaren.