Betaalbaarheid

Corporaties dragen maximaal bij aan betaalbaarheid

Door het huurbeleid (gaan) corporaties een forse bijdrage leveren aan betaalbaarheid binnen de gestelde beleidsgrenzen.

Ontwikkeling van de huur

De huur van sociale huurwoningen van corporaties is in juli 2022 gemiddeld 2,6% hoger dan een jaar eerder. In de vrije sector is dit 3,8% (CBS, 2022). In 2021 was er door de huurbevriezing voor sociale huurwoningen geen huurverhoging per 1 juli. Wel kon de huur stijgen als een woning aan een nieuwe huurder werd toegewezen. Hierdoor lag de gemiddelde (sociale) huur in juli 2021 0,3% hoger dan een jaar eerder. Voor 2023, 2024 en 2025 is met de corporaties een gematigde maximale stijging afgesproken voor de huursom van de sociale woningen. Deze stijging is gelijk aan de cao‑loonontwikkeling van het jaar daarvoor, minus 0,5 %‑punt (ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Aedes, VNG en Woonbond, 2022).

In 2021 is ook een gerichte huurverlaging doorgevoerd voor 160.000 corporatiehuurders (ABF, 2022, pagina 28). Het gaat hierbij om huishoudens die wonen in een sociale corporatiewoning waarvan de huur hoger was dan de aftoppingsgrens die bij passend toewijzen voor hen zou gelden. Het totaal aantal corporatiewoningen tot de laagste aftoppingsgrens steeg in 2021 met ongeveer 227.000 ten koste van de hogere prijsklassen (zie tabel 14). Deze toename komt deels door de gerichte huurverlaging in 2021. En doordat de huurprijsgrenzen wel zijn geïndexeerd in 2021 en de huren voor zittende huurders niet.

In overleg met de sector is het Rijk van plan een nieuwe wettelijke huurverlaging in 2023 door te voeren. Huishoudens met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum krijgen een gerichte huurverlaging naar € 550 per maand (prijspeil 2020). Het bedrag van € 550 per maand ligt onder het niveau van de laagste aftoppingsgrens (€ 619 in 2020). Volgens de doorrekening bij de Nationale prestatieafspraken gaat het om 510.000 huishoudens.

Bij de nieuwbouw zetten corporaties relatief veel in voor betaalbaarheid. Van het totale aantal sociale en commerciële nieuwbouwwoningen dat corporaties opleverden in 2021, had 64% een huur tot de lage aftoppingsgrens. In 2020 was dit nog 59% en in 2019 49%. De gemiddelde huur van de nieuwbouwwoningen die corporaties opleverden in 2021 lag op € 614 per maand (zie onderzoeksrapport).

Tot slot gaan corporaties bij het verduurzamen van woningen een gematigd huurbeleid voeren. Vanaf 2023 worden isolatiemaatregelen gratis voor huurders van corporaties. Corporaties hebben namelijk afgesproken om bij isolatie af te zien van toepassing van de vergoedingentabel uit het vorige Sociaal Huurakkoord. Deze tabel wordt in 2022 nog gebruikt om de huurstijging te bepalen na het nemen van isolatiemaatregelen voor zittende huurders.

Gemiddeld inkomen huurders van corporaties daalt

De samenstelling van de huurders van corporaties naar inkomen is door de jaren heen veranderd. Een steeds groter deel behoort tot de laagste categorieën op het gebied van inkomens. Figuur 8 laat dit duidelijk zien.

Sinds 1986 is er veel veranderd. Er zijn meer koopwoningen en het beleid is meer gericht op het toewijzen van sociale huurwoningen aan vooral de lage inkomens. Ook zijn er meer eenpersoonshuishoudens in Nederland bijgekomen. Hierdoor wonen er nu ook meer eenpersoonshuishoudens in huizen van de corporatiesector. Eenpersoonshuishoudens hebben vaker een lager inkomen dan twee- en meerpersoonshuishoudens. Verder kan ook de vergrijzing onder corporatiehuurders effecten hebben, omdat ouderen meestal geen positieve inkomensgroei meer hebben (zie onderzoeksrapport). Daarnaast komt de snelle toename van het aandeel lage inkomens in de corporatiesector ook door de daling van het marktaandeel dat corporaties hebben in de woningmarkt (zie tabel 4).

Door deze ontwikkeling is een steeds groter deel van de corporatiehuurders financieel kwetsbaar. Ook in de vorige Staat van de corporatiesector is hier aandacht voor gevraagd (zie ook: Nibud, Aedes, 2021 en EIB, 2020). De effecten van de huidige energiecrisis en hoge inflatie raken deze groepen extra hard. Naast de gerichte huurverlaging in 2023 en de gematigde huurstijging tot en met 2025, heeft het kabinet nog andere maatregelen aangekondigd om deze effecten te dempen. Zoals de verhoging van het minimumloon en hieraan gekoppelde uitkeringen met 10% en de prijsplafonds voor gas en elektra. Maar sociale minima komen in de knel. Dat komt later in dit hoofdstuk aan de orde.

Dat de corporatiehuurders op het gebied van inkomen en huishoudensamenstelling steeds minder divers zijn, heeft ook gevolgen voor de ontwikkeling van de leefbaarheid. Dit speelt met name in wijken waar corporaties nog steeds veel bezit hebben (lees verder in hoofdstuk Kwaliteit van deze Staat).

Corporatiehuur steeds betaalbaarder

Corporatiehuur is sinds 2015 steeds betaalbaarder. Figuur 9 laat zien dat de netto-huurquote voor huurders van sociale corporatiewoningen is gedaald. Deze huurquote is het percentage van het besteedbaar netto‑inkomen dat een huurder uitgeeft aan de netto‑huur. Gemiddeld betalen de huurders dus een kleiner deel van hun inkomen aan huur. Dit bevestigt dat corporaties sinds 2015 sterk hebben bijgedragen aan de betaalbaarheid. De cijfers voor passend toewijzen zijn bijvoorbeeld al jaren boven de norm van 95% en in 2021 op bijna 99%. Dit is goed voor de betaalbaarheid voor de doelgroep voor huurtoeslag. Zij krijgen namelijk nauwelijks te dure woningen toegewezen.

Voor de overige corporatiedoelgroep kan de betaalbaarheid goed worden beschermd met huren boven de aftoppingsgrens en maximaal de liberalisatiegrens. In de praktijk valt ruim de helft van de sociale huurwoningen die aan deze doelgroep wordt toegewezen in deze prijsklasse (zie onderzoeksrapport).

Minder dure scheefhuur bij corporaties

Ook de ontwikkeling in de dure scheefhuur laat zien dat corporatiehuur goed betaalbaar is. Bij dure scheefhuur woont een huishouden uit de doelgroep huurtoeslag in een woning met een huur boven de aftoppingsgrens. Figuur 10 laat zien dat het percentage dure scheefhuurders bij corporaties vanaf 2015 is afgenomen. In 2021 ligt het percentage duur scheef hurende corporatiehuurders eigenlijk lager dan in de figuur. De huurverlaging voor 160.000 corporatiehuurders in 2021 is namelijk niet verwerkt in de cijfers van WoON 2021. In de particuliere huur valt de scherpe stijging op van het percentage dure scheefhuurders tussen 2018 en 2021 (zie: figuur 10). Dit bevestigt het beeld dat de alternatieven voor de doelgroep in de particuliere huursector steeds schaarser en duurder worden.

Huishoudens met laag inkomen

Sociale minima in de knel

Hoewel de huren van corporatiewoningen beter betaalbaar zijn dan in 2015, hebben sociale minima het moeilijk in Nederland. Mede door de hoge inflatie is dit in zo’n stroomversnelling gekomen, dat het sociaal minimum niet meer voldoende lijkt voor de eerste levensbehoeften. De Nationale ombudsman luidt in 2022 de noodklok met het rapport ‘Sociale minima in de knel’. Conclusie is dat ondanks maatregelen als de 10% verhoging van het minimumloon en het prijsplafond voor energie in 2023, het sociaal minimum niet meer genoeg is om buffers op te bouwen. Een andere conclusie is dat de ondersteuning van sociale minima op veel punten ontoereikend of te complex is geworden. Hierdoor is een armoedeval moeilijker te voorkomen. Er wordt nu veel gevraagd van burgers, die vaak in een stressvolle situatie zitten als ze van het sociaal minimum moeten rondkomen. Hierbij is er ook te weinig ondersteuning vanuit gemeenten, vanwege gebrek aan geld en deskundig personeel. Het CPB constateert wel dat de lage inkomens er in 2023 op het gebied van koopkracht op vooruit gaan, maar vooral vanwege tijdelijk beleid (Binnenlandsbestuur 2022a).

Doelgroep voor huurtoeslag niet gelijk verdeeld over de corporatiesector

Het aandeel huishoudens in sociale corporatiewoningen in de doelgroep voor huurtoeslag is niet gelijk verdeeld over het land. Het aandeel huishoudens in deze doelgroep is relatief groter in de meer landelijke provincies, zoals Groningen en Drenthe (figuur 11). Het is kleiner in de meer stedelijke provincies, zoals Utrecht en Noord-Holland.

Overigens staan de meeste sociale huurwoningen in de meer stedelijke provincies. Zo heeft Zuid‑Holland de grootste voorraad sociale huurwoningen (529.262), gevolgd door Noord-Holland (411.663). Hierdoor is ook het aantal huishoudens in de doelgroep huurtoeslag het grootst in deze provincies. Vooral Zuid-Holland valt op met ruim 280.000 huishoudens in de doelgroep huurtoeslag, bijna 24% van het landelijke totaal.

Bij de toewijzingen in 2021 valt op dat in de provincies Zuid-Holland, Groningen en Noord-Holland relatief het meest wordt toegewezen aan de doelgroep voor huurtoeslag (figuur 12). De stippellijnen laten het aantal toewijzingen per provincie zien.