In de jaarlijkse Staat van de corporatiesector geeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) het beeld van belangrijke actuele ontwikkelingen in de sector. De belangrijkste bevindingen zijn in dit hoofdstuk samengevat.
Bij de Staat van de corporatiesector verschijnt een onderzoeksrapport. Daarin staat financiële informatie op sectorniveau en verdere informatie over de bevindingen uit het toezicht op individuele corporaties en de volkshuisvestelijke analyses uit de Staat.
Signalen
Met signalen wijst de Aw de buitenwereld op onderwerpen die een risico vormen voor het functioneren van het corporatiestelsel. De 3 signalen die het belangrijkst zijn voor het functioneren van het stelsel zijn:
Inzicht in de realiseerbaarheid van lokale prestatieafspraken en begrotingen van corporaties is essentieel voor effectieve regie over de volkshuisvesting.
Voldoende grond voor de nieuwbouw van corporaties is noodzakelijk. Meer ruimte voor corporaties voor het verwerven van grond kan hierbij een belangrijke factor zijn.
Toenemende afstemming van de huren op lage inkomens maakt de gewenste kwaliteitsgroei van corporatiewoningen onzeker.
Condities
De Staat beschrijft 3 soorten omstandigheden die invloed hebben op het volkshuisvestelijk presteren van de sector. De institutionele condities gaan over de inrichting van het corporatiestelsel en de invloed van ontwikkelingen in de omgeving van corporaties. De nadruk ligt in deze Staat op de grote volkshuisvestelijke opgave die in 2022 voor de sector is vastgelegd in vooral de Nationale prestatieafspraken en op de nieuwe Rijksregie op de woningmarkt.
Voor de financiële condities kijkt de Aw naar de ontwikkeling van de financiële ruimte binnen de sector. Ook wordt verkend hoe het verdienmodel verandert door het vrijvallen van de verhuurderheffing en de inzet op betaalbaarheid.
De governance en beheersing van de organisatie ten slotte zijn van belang voor het functioneren van corporaties. Een goede governance helpt corporaties bij het uitvoeren van hun opgaven en bij het beheersen van de risico’s daarbij.
Institutionele condities
Nationale opgaven en een nieuw sturingsmodel
Vanaf 2022 veranderden de omstandigheden voor het volkshuisvestelijk presteren door corporaties. Met de Woon- en Bouwagenda neemt het Rijk weer de regie op de volkshuisvesting. Ook heeft het Rijk Nationale prestatieafspraken gemaakt met Aedes, Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) over de prestaties tot en met 2030. Deze lokale prestatieafspraken moeten meer dan hiervoor gaan over opgaven die binnen een bepaalde tijd te realiseren zijn en de wederkerigheid tussen de partijen.
Financiële condities
Financiële positie van de sector is in 2021 sterk verbeterd, maar wordt in 2022 weer negatief beïnvloed door de macro-economische ontwikkelingen
De balansratio’s zijn in 2021 sterk verbeterd. Dit komt vooral door de sterke groei van de beleidswaarde van het bezit en de beperkte groei van schulden. De beleidswaarde is vooral gegroeid door de daling van de disconteringvoet. En door de verlaging van de verhuurderheffing eind 2021. De kasratio (ICR) stabiliseerde in de sociale tak en groeide in de commerciële takken. De operationele kasstroom in de sociale tak is nauwelijks veranderd. De huren groeiden slechts beperkt, doordat er geen jaarlijkse huurverhoging in de sociale huursector was per 1 juli. De hogere lasten voor onderhoud en vennootschapsbelasting (VPB) zijn gecompenseerd door lagere rentelasten.
De vanaf 2022 verslechterende macro-economie zal de financiële positie van corporaties beïnvloeden. Dat komt door de sterk stijgende kosten van rente, bouw en onderhoud. Ook verhoogt de stijgende rente de disconteringsvoet. Daardoor daalt de beleidswaarde afgezien van het effect van de vrijval van de verhuurderheffing.
Groeiende verantwoordelijkheid corporaties voor betaalbaarheid is risico
Het Rijksbeleid richt zich steeds meer op de betaalbaarheid van de huren bij corporaties. Dit is een risico voor de financiële positie en daarmee de investeringscapaciteit in de sector. Deze focus is er sinds in 2016 het passend toewijzen verplicht werd voor de sector. In 2021 is een eenmalige huurverlaging doorgevoerd voor zittende huurders uit de doelgroep voor huurtoeslag die een huur betalen boven de aftoppingsgrens.
Per 1 juli 2023 worden de huren verlaagd voor 510.000 zittende huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum. Dat is bijna een kwart van de huurders. Het is nog niet duidelijk hoe groot de structurele doorwerking van deze huurverlaging op de hoogte van de corporatiehuren is.
Verdienmodel corporaties en sector binnen provincies verandert sterk
Het verdienmodel van corporaties bestaat in de kern uit de huuropbrengsten, netto bedrijfslasten, onderhoudslasten en de verhuurderheffing. De afschaffing van de verhuurderheffing in 2023 en eisen aan betere betaalbaarheid voor huurders hebben de komende jaren effect op de verdiencapaciteit van corporaties. Dat effect kan verschillen tussen corporaties en tussen provincies, bijvoorbeeld door verschillen in de WOZ-waarde van de woningen. De afname van de verdiencapaciteit door de verbetering van de betaalbaarheid in 2023 verschilt ook per corporatie en provincie. Zo zijn er in Utrecht en Noord-Holland relatief minder corporatiehuurders uit de doelgroep voor huurtoeslag. In Groningen, Drenthe en Zeeland zijn het er juist meer. Daarnaast zijn er verschillen in de hoogte van de huidige huurprijs.
De Aw verwacht dat de verdiencapaciteit van corporaties meer gelijk wordt door het afschaffen van de verhuurderheffing en de sterkere nadruk op betaalbaarheid in het huurbeleid.
De staatssteun aan de sociale tak van corporaties is maatschappelijk nuttig
Net als in 2020 leidt de staatssteun voor de Diensten van algemeen economisch belang (DAEB) niet tot overcompensatie bij de corporaties. De staatssteun heeft hen dus niet te veel voordeel gebracht. In 2021 is het resultaat van de corporaties € 10,5 miljard lager dan toegestaan volgens de norm over deze diensten. In totaal hebben de corporaties in 2021 € 600 miljoen voordeel uit de borging van leningen die geldt als staatssteun. Dit voordeel is heel beperkt in verhouding tot het feit dat de sociale huren van de corporaties in totaal € 8,6 miljard lager zijn dan de markthuren van hun bezit.
Meer onderbenut vermogen in commerciële tak
De financiële positie van de commerciële tak is in 2021 opnieuw verbeterd. Binnen deze tak zijn de (langlopende) leningen sterk gedaald. Daarnaast wordt er maar beperkt geïnvesteerd. Dit wijst op onderbenutting van het vermogen in de commerciële tak.
Governance en beheersing
Bij de meeste corporaties gaat het goed
Dat blijkt uit de toezichtbevindingen van de Aw uit de periode van 1 juli 2021 tot 1 juli 2022. De Aw voerde in die periode bij 198 corporaties een basisonderzoek uit. Bij 73% constateerde de Aw geen verhoogde risico’s op het vlak van de governance. Van de overige 27% van de corporaties verwacht de Aw dat ze zelf iets doen aan de geconstateerde verhoogde risico’s in de governance. De Aw kan de corporatie vragen om verder onderzoek te doen of een plan te maken dat het risico verkleint. Vervolgens volgt de Aw de uitvoering van het plan en de effecten.
Ongeveer 80% van de 288 corporaties die in 2020 bestonden voldeed helemaal aan de 20 belangrijkste regels uit de Woningwet. Bij corporaties die de regels niet volledig naleefden ging dit meestal over 1 van de 20 regels die werden onderzocht. Vooral de complexe en net aangepaste regel voor de huursomstijging werd in 2020 nog niet helemaal nageleefd. Voor de Aw is dit niet zorgwekkend.
Bijna alle corporaties voldeden in 2021 aan de Wet Normering Topinkomens (WNT). Eind 2022 staan 4 corporaties onder verscherpt toezicht van de Aw wegens verhoogde financiële of besturingsrisico’s. Deze corporaties moeten een herstelplan maken en uitvoeren.
Toezicht in ontwikkeling
Het Gezamenlijk beoordelingskader Aw en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) werd in maart 2022 geactualiseerd. De risicogebieden ’volkshuisvestelijk belang’ en ‘gedrag en cultuur’ zijn hierbij toegevoegd aan het toezicht op de governance. De Aw merkt dat de governance op het volkshuisvestelijk belang nog niet bij alle corporaties goed is ontwikkeld en wil corporaties aansporen tot inzet voor de volkshuisvestelijke opgaven in hun omgeving.
De Aw kijkt naar gedrag en cultuur, omdat hier soms de oorzaak ligt van een slecht functionerende governance of aansturing van de werkorganisatie. Dat kan de publieke taakvervulling belemmeren.
Volkshuisvesting
De Staat geeft een beeld van de prestaties van de corporatiesector op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van woningen. Het meest acute probleem in de volkshuisvesting is de beperkte beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Vanaf 2015 is de voorraad sociale huurwoningen van woningcorporaties afgenomen, terwijl de vraag juist is toegenomen. Tegelijkertijd ligt de woningbouwproductie op een historisch laag niveau.
Betaalbaarheid gaat over de ontwikkeling van de huurprijs van woongelegenheden en de inkomens van huurders. Bij kwaliteit gaat het over kwaliteitskenmerken van de woongelegenheden. Ook wordt ingegaan op de inzet die corporaties leveren om te zorgen dat de kwaliteit voldoet aan hedendaagse eisen.
Bereikbaarheid
Bereikbaarheid vermindert door tekort sociale huurwoningen
Het marktaandeelvan sociale huurwoningen bij corporaties daalt. Tegelijkertijd is de koopsector nauwelijks een alternatief voor huurders van de corporatiedoelgroep. In de particuliere huursector lukt het sommige huurders – vooral starters – wel, al zijn particuliere verhuurders terughoudend met het verhuren van woningen aan mensen met een laag inkomen. En er is vaak geen sprake van een betaalbare huurprijs.
Verder onderzoek is wenselijk om beter in beeld te krijgen waar en in hoeverre de sociale huurmarkt vastloopt. Het laatste onderzoek op landelijk niveau is uit 2019.
De jaarlijkse nieuwbouwproductie moet fors hoger als de sector de nieuwbouwopgaven tot en met 2030 en de beoogde groei van de corporatievoorraad wil halen. In 2021 hebben corporaties 16.900 nieuwe huurwoongelegenheden gebouwd, 1.000 meer dan in 2020. Dit zijn voor het grootste deel sociale huurwoningen. Mede door verkoop, aankoop en sloop van woongelegenheden en administratieve correcties groeit de totale corporatievoorraad ten opzichte van 2020 met ongeveer 4.400 woongelegenheden. Het marktaandeel van de corporaties binnen de woningmarkt krimpt.
Betaalbaarheid
Corporaties dragen maximaal bij aan betaalbaarheid
Sinds 1986 is het aandeel huishoudens in de laagste inkomenscategorieën dat van corporaties huurt sterk gestegen. Een steeds groter deel van de corporatiehuurders is hierdoor financieel kwetsbaar.
Binnen de grenzen van het huurbeleid leveren corporaties een forse bijdrage aan de betaalbaarheid. In juli 2021 was de huur van de sociale corporatiewoningen gemiddeld 0,3% hoger dan een jaar eerder. Deze beperkte stijging kwam door de huurharmonisatie bij toewijzing van woningen en woningverbetering. Door de huurbevriezing in 2021 was er geen huurverhoging per 1 juli.
Het aantal woningen met een huur tot de lage aftoppingsgrens groeide in 2021 met 230.000. Zo kregen 160.000 huurders van corporaties in 2021 een huurverlaging naar de aftoppingsgrens. Verder zijn in 2021 de huurprijsgrenzen geïndexeerd terwijl de huren voor de zittende huurders gelijk bleven.
Ook binnen de nieuwbouw droegen de corporaties de afgelopen jaren bij aan betaalbaarheid. Van de in 2021 opgeleverde nieuwbouw heeft 64% een huur tot de lage aftoppingsgrens. De gemiddelde huur van de nieuwbouw is € 614 per maand.
Kwaliteit
Behoud en verbetering kwaliteit vastgoedportefeuille
Driekwart van de corporatievoorraad is ouder dan 30 jaar. Het verder verouderen van de voorraad leidt tot steeds hogere onderhoudslasten of afnemende kwaliteit.
Voor de kwaliteit van de voorraad is het belangrijk dat corporaties deze voorraad deels kunnen verversen met vervangende nieuwbouw en investeren in verbetering van bestaande woningen. Sinds 2016 investeren corporaties jaarlijks meer in verbetering van de kwaliteit van woningen, inclusief verduurzaming. Het valt op dat voornemens voor verbetering in het 1e en 2e prognosejaar hoger zijn dan de sector vervolgens uitvoert.
Verduurzaming
De opgave voor het uitfaseren van de slechte energielabels (E, F, G) binnen de corporatiesector is ongelijk verdeeld over de provincies en corporaties. Het hoogste aantal woningen met zo’n label staat in Zuid-Holland. In verhouding tot de provinciale corporatievoorraad heeft Limburg de grootste opgave. Daarna Zuid-Holland, Noord-Holland en Groningen.
Daarnaast blijven een paar investeringscondities voor de verduurzaming, die in de Nationale prestatieafspraken zijn afgesproken, onzeker. Binnen de afspraken zijn namelijk een aantal voorbehouden vastgelegd voor het halen van de verduurzamingsmaatregelen. Worden deze voorbehouden niet ingevuld? Dan hoeven de corporaties de afgesproken verduurzaming niet te behalen.
