2. Financiële condities

In de prognose voor 2022 tot en met 2026 verbetert de kasratio Interest Coverage Ratio (ICR) verder, ondanks een ambitieuze, niet-realistische investeringsbegroting. Hierbij speelt vooral de verwachte (lage) rente op het moment van opstellen van deze begrotingen (najaar 2021) een rol. De Loan To Value (LTV) en de solvabiliteit verminderen wel door het zeer forse programma in de begroting. Maar deze prognoses geven geen goed beeld meer van de ontwikkeling in de financiële positie. Dit komt door 3 zaken:

• De sterke veranderingen in de macro-economische situatie (sterke kosten- en rentestijging).
• De Nationale prestatieafspraken die verband houden met de afschaffing van de verhuurderheffing en corporaties meer verantwoordelijk maken voor betaalbaarheid.
• De energiecrisis.

De verschillen tussen corporaties blijven groot. Het wegvallen van de verhuurderheffing en de grotere nadruk op betaalbaarheid hebben invloed op het verdienmodel van corporaties. In de kern is dit de vastgoedexploitatie: huur minus onderhoud en beheerkosten. De relatieve verhoudingen in de verdiencapaciteit tussen corporaties en regio’s verschuiven door de genoemde veranderingen. Onderlinge verschillen zullen relatief kleiner worden. De wijziging in het verdienmodel leidt naar verwachting in de komende begroting tot een zichtbare verandering van de relatieve verhoudingen tussen corporaties onderling en tussen provincies.

Sterke groei financiële positie sector op basis jaarcijfers 2021

Geven betere ratio’s ook meer ruimte voor extra leningen in de komende jaren?

De jaarcijfers laten een sterke verbetering van de financiële positie zien (zie tabel 6). Vooral de balansratio’s zijn verbeterd, doordat de beleidswaarde sterk groeide. De beleidswaarde is de huidige waarde van de toekomstige vastgoedkasstromen (huur, beheerkosten, onderhoud en verhuurderheffing). Deze wordt berekend op basis van de ramingen voor de kasstromen en de disconteringsvoet. De opnieuw gedaalde disconteringsvoet en de verlaging van de verhuurderheffing aan het einde van 2021 waren de belangrijkste drijvers voor de stijging van de beleidswaarde. De daling van de disconteringsvoet weerspiegelt het feit dat beleggers op de markt van verhuurde woningen eind 2021 genoegen namen met een lager rendement dan in het jaar daarvoor. Tegenover de groei van de beleidswaarde van het sociale bezit met € 27 miljard staat een groei van de schuld met slechts € 2 miljard.

De kasratio ICR is in de sociale tak gestabiliseerd. De operationele kasstroom veranderde namelijk nauwelijks in 2021. De beperkte groei van de huren in 2021, de sterke toename van de onderhoudslasten en vennootschapsbelasting (VPB) zijn per saldo gedempt door met name de lagere rentelasten. In de commerciële tak(ken) mochten de huren wel stijgen. Daar verbeterde de ICR wel verder.

Het eigen vermogen in de sociale tak groeit in 2021 met € 29 miljard. Voor € 25 miljard doordat de waarde van de ‘directe’ bezittingen sneller groeide dan de schulden in de sociale tak. En voor zo’n € 4 miljard door de groei van het eigen vermogen in de commerciële tak waar de sociale tak ‘eigenaar’ van is.

^{* De ICR is in 2020 gecorrigeerd voor incidentele effecten in de cijfers van Vestia.
** De LTV, solvabiliteit en het eigen vermogen zijn gebaseerd op de balans tegen beleidswaarde.
*** De dekkingsratio is bepaald op basis van de marktwaarde van het vastgoed en de leningen.}

^{Bron: Aw en WSW, gezamenlijk beoordelingskader}

De financiële positie in de sociale tak zal veranderen onder invloed van de ontwikkelingen vanaf 2022. Door de Nationale prestatieafspraken vervalt de verhuurderheffing volledig vanaf 2023. Als de overige omstandigheden gelijk zouden blijven, zou hierdoor het eigen vermogen in de sociale tak met nog eens € 34 miljard extra toenemen. Maar de rentstijging verhoogt de disconteringsvoet en daardoor dalen beleidswaarde en eigen vermogen.

De afspraken over betaalbaarheid binnen de Nationale prestatieafspraken zullen daarnaast de toekomstige huurkasstromen drukken. Dat werkt weer door op de operationele kasstroom en de beleidswaarde. Zo wordt de huur van de huurders met een inkomen tot 120% sociaal minimum op 1 juli 2023 verlaagd naar € 550 (prijspeil 2020). Daarnaast zullen de energiecrisis en de macro-economische ontwikkelingen (waaronder de inflatie) de betaalbaarheid nog meer tot een centraal vraagstuk maken. De ruimte voor huurverhoging komt zo onder druk. De operationele kasstroom en beleidswaarde zullen verder ook worden beïnvloed door de stijgende kosten voor onder andere rente, lonen en salarissen, bouw, energie en de hogere VPB na het afschaffen van de verhuurderheffing. De operationele kasstroom zal dus veel minder stijgen dan met het bedrag dat vrijvalt door de beëindiging van de verhuurderheffing. In kastermen was de verhuurderheffing in 2021 € 771 (12% van de huur) per eenheid.

Al met al raken deze ontwikkelingen de beleidswaarde en het eigen vermogen in de sociale tak. De toekomstige huurkasstroom komt lager te liggen en de raming van de onderhoudskasstromen zal toenemen. Dit alles in combinatie met een stijging van de disconteringsvoet, die voortkomt uit de sterk stijgende rente. Het risico bestaat dat dit voor een groot deel de groei teniet zal doen die de vrijval van het restant van de verhuurderheffing heeft op de beleidswaarde en eigen vermogen. Per saldo zal de ruimte voor het aantrekken van nieuwe leningen minder groot zijn dan lijkt, als alleen wordt gelet op de huidige ratio’s en de afschaffing van de verhuurderheffing.

De financiële positie in de sociale tak zal veranderen onder invloed van de ontwikkelingen vanaf 2022. Door de Nationale prestatieafspraken vervalt de verhuurderheffing volledig vanaf 2023. Als de overige omstandigheden gelijk zouden blijven, zou hierdoor het eigen vermogen in de sociale tak met nog eens € 34 miljard extra toenemen. Maar de rentstijging verhoogt de disconteringsvoet en daardoor dalen beleidswaarde en eigen vermogen.

De afspraken over betaalbaarheid binnen de Nationale prestatieafspraken zullen daarnaast de toekomstige huurkasstromen drukken. Dat werkt weer door op de operationele kasstroom en de beleidswaarde. Zo wordt de huur van de huurders met een inkomen tot 120% sociaal minimum op 1 juli 2023 verlaagd naar € 550 (prijspeil 2020). Daarnaast zullen de energiecrisis en de macro-economische ontwikkelingen (waaronder de inflatie) de betaalbaarheid nog meer tot een centraal vraagstuk maken. De ruimte voor huurverhoging komt zo onder druk. De operationele kasstroom en beleidswaarde zullen verder ook worden beïnvloed door de stijgende kosten voor onder andere rente, lonen en salarissen, bouw, energie en de hogere VPB na het afschaffen van de verhuurderheffing. De operationele kasstroom zal dus veel minder stijgen dan met het bedrag dat vrijvalt door de beëindiging van de verhuurderheffing. In kastermen was de verhuurderheffing in 2021 € 771 (12% van de huur) per eenheid.

Al met al raken deze ontwikkelingen de beleidswaarde en het eigen vermogen in de sociale tak. De toekomstige huurkasstroom komt lager te liggen en de raming van de onderhoudskasstromen zal toenemen. Dit alles in combinatie met een stijging van de disconteringsvoet, die voortkomt uit de sterk stijgende rente. Het risico bestaat dat dit voor een groot deel de groei teniet zal doen die de vrijval van het restant van de verhuurderheffing heeft op de beleidswaarde en eigen vermogen. Per saldo zal de ruimte voor het aantrekken van nieuwe leningen minder groot zijn dan lijkt, als alleen wordt gelet op de huidige ratio’s en de afschaffing van de verhuurderheffing.

Ratio’s van corporaties in de sociale tak

Geen enkele corporatie overschrijdt de norm voor de LTV. De hoogste score is ‘slechts’ 67%, terwijl de norm 85% is. Zo’n 8% van alle corporaties voldoet in 2021 niet aan de norm voor de ICR; ook hun aandeel woongelegenheden is vergelijkbaar. Deze uitkomst heeft vaak een incidentele oorzaak. Zoals de afwikkeling van VPB voor meerdere jaren, doorwerking van de afkoop van leningen of een piek in de onderhoudsuitgaven. De dekkingsratio sociaal wordt door 2 corporaties overschreden. Een van hen overschrijdt ook de onderpandratio.

Operationele kasstromen

Ontwikkeling van de gerealiseerde operationele kasstroom

De cijfers van de afgelopen 3 jaar laten zien hoe de operationele kasstroom zich heeft ontwikkeld (zie tabel 8). De vastgoedexploitatiekasstroom blijft de laatste 3 jaar vrijwel stabiel. Dus reëel is er sprake van een daling. De huurkasstroom groeit ondanks de huurbevriezing per 1 juli 2021 voor alle huurders en de gerichte huurverlaging voor ongeveer 160.000 huurders (ABF, 2022). De groei van de huurkasstroom hangt samen met de jaarlijkse huurverhoging in 2020, per 1 juli 2020. Het vanaf die datum verhoogde huurniveau is in 2020 voor slechts 6 maanden gevraagd en in 2021 voor 12 maanden. Daarnaast hebben huurverhogingen bij mutatie en woningverbetering (harmonisatie ineens) en mutaties in de portefeuille ook bijgedragen aan de huurgroei. De onderhoudslasten blijven sterk stijgen. De prijscomponent is een belangrijke drijver van deze stijging. De verhuurderheffing zal in 2022 op een vergelijkbaar niveau blijven en verdwijnt daarna. De daling van de rentelasten is het effect van het renteniveau bij nieuwe leningen en bij renteherziening en draagt bij aan de stijging van de operationele kasstroom. Vergelijken met 2019 geeft hierbij het beste beeld, omdat er in 2020 eenmalige effecten waren in de rente-uitgaven . Dit komt door activa-passiva transacties bij Vestia. Zichtbaar is dat de VPB duidelijk is toegenomen in 2021.

^{Dit is de operationele kasstroom na toerekening van de activeringen vanwege projecten.}

Ontwikkeling operationele kasstroom in begroting 2022 tot en met 2026

De prognosecijfers van de kasstromen voor de periode 2022 tot en met 2026 (dPi 2021) zijn achterhaald. Dit komt door de gebeurtenissen na het moment van opstelling van deze cijfers. Kort samengevat gaat het om de volgende gebeurtenissen:

• Ingrijpende wijziging van het huurregime: bevriezing van de aftoppingsgrenzen in 2022, huurverlaging in 2023 met mogelijke gevolgen voor de indexatie van de aftoppingsgrenzen in 2024 en een mogelijke doorwerking van de nieuwe ‘€ 550 betaalbaarheidsgrens’ op toekomstig huurbeleid van corporaties. Verder ook nog een andere indexatiemethode voor de jaarlijkse huurverhoging in 2023 tot en met 2025 en een mogelijke overgang naar een huurtoeslagsysteem op basis van normhuren in 2024.
• Afschaffen verhuurderheffing vanaf 2023.
• Sterke(re) kostenstijging door prijsinflatie en bouwkosteninflatie.
• Explosieve groei van de energiekosten. De woonlastenproblematiek die hierdoor optreedt zet extra druk op de huurruimte.
• Aanzienlijk hogere renteontwikkeling dan werd verwacht toen deze prognose werd opgesteld.

Voor het toelichten van de aansluiting met de vorige begroting ziet u in tabel 9 toch de operationele kasstroom uit de begroting 2022 tot en met 2026. Een kanttekening is hierbij wel nog op zijn plek. De begroting 2022 tot en met 2026 is deels beïnvloed door de hoge niet-realistische investeringen in deze begroting. Als de corporaties de begrootte investeringen in nieuwbouw en verbetering of verduurzaming niet volledig uitvoeren, heeft dat gevolgen voor met name de gemiddelde huur, de rente, de verhuurderheffing (heffingsvermindering) en de raming van de VPB. De ontwikkeling van de gemiddelde netto bedrijfslasten en het onderhoud zijn daar minder gevoelig voor.

Door kostenstijgingen zijn onderhoud en netto bedrijfslasten samen in de periode 2022 tot en met 2025 gemiddeld per eenheid ruim € 200 hoger dan een jaar eerder was begroot volgens de dPi 2020 (begroting 2021 tot en met 2025). Ook de laatste jaren groeide de raming van de onderhoudslasten al sterk. Naast de prijsstijging komt dit ook door ook een grotere inzet op onderhoud. Rekening houdend met de kanttekening over de doorwerking van de fors toegenomen investeringsprogramma’s in de begroting valt het volgende op. De operationele kasstroom als resultaat van de onderliggende posten komt ook bijna € 200 lager uit dan in de vorige begroting. Voor de jaren 2022 tot en met 2025 leidde de vorige begroting tot een gemiddelde operationele kasstroom van € 1.407 per verhuureenheid. In de huidige begroting (dPi 2021) is dit gemiddeld € 1.225. De wat lagere huren dan in de eerdere raming worden verder redelijk gecompenseerd doordat er minder verhuurderheffing kon worden ingerekend (onder invloed van motie Hermans).

Operationele kasstroom na wegvallen verhuurderheffing

Het effect van het wegvallen van de verhuurderheffing vanaf 2023 ziet u in tabel 10. Hierin zijn ook de secundaire effecten bij benadering meegenomen. Zo daalt de rentelast licht omdat er bij een positievere kasstroom minder wordt geleend. Het grootste effect echter zit in de VPB want een betere kasstroom leidt als er verder niets verandert tot meer fiscale winst. In 2026 neemt de VPB last hierdoor toe met zo’n € 240 per verhuureenheid tot € 625. Dat is totaal zo’n € 1,5 miljard voor de sociale tak. Gemiddeld over de 4 jaren verdampt hierdoor al een kwart van de vrijval van de verhuurderheffing. Per saldo levert het wegvallen van de verhuurderheffing een forse groei van de kasstroom op. Dit is ook te zien in de weergegeven herberekende ICR’s voor de prognosejaren.

Verdienmodel corporaties verandert sterk

Vastgoedexploitatie is de kern van het verdienmodel

De vastgoedexploitatie is de kern van het verdienmodel van corporaties. Hiermee verdienen ze het geld voor de volkshuisvesting. Deze kern is belangrijk. De omvang van de publieke opgaven die de corporaties volgens de Nationale prestatieafspraken moeten realiseren, onderstreept dat. Naast het in stand houden, verduurzamen en verbeteren van de woonkwaliteit van de huidige portefeuille heeft de corporatiesector ook nog een uitbreidingsopgave.

De vastgoedexploitatie moet het mogelijk maken dat corporaties hun portefeuille structureel in stand houden én deze portefeuille kunnen uitbreiden, zoals voorzien tot en met 2030. De ratio’s die ontstaan na het wegvallen van de verhuurderheffing geven ruimte om deze instandhouding en uitbreiding gedeeltelijk te financieren met vreemd vermogen. Hoe groot deze ruimte is hangt mede af van de bufferniveaus die de corporaties zelf bepalen. Het is een blijvende inspanning om de huidige omvang van de sociale voorraad in stand te houden. Het vraagt om onderhoud, verbetering, verduurzaming, verkoop, sloop en vervangende nieuwbouw of aankoop. De uitbreiding komt tot stand door nieuwbouw (of aankoop) die niet nodig is ter vervanging van sloop en verkoop.

In de basis is de vastgoedexploitatie zeer overzichtelijk, zeker na het wegvallen van de verhuurderheffing. Het gaat om de volgende kasstromen:

• Huur
• Netto bedrijfslasten
• Onderhoudslasten

De uitgaven voor leefbaarheid en sectorspecifieke heffingen blijven buiten de vastgoedexploitatie.

Verandering verdienmodel

De verandering in het verdienmodel is te zien in de vastgoedexploitatie. Tabel 11 laat de situatie voor en na afschaffing van de verhuurderheffing zien, op basis van de gemiddelde uitgaven over de periode 2022 tot en met 2026. Voor deze vergelijking is bij de situatie na afschaffen ook in het jaar 2022 de verhuurderheffing op 0 gezet. Zo is er een goede vergelijking over 5 jaren, op basis van de situatie voor en na het afschaffen. De enorme verbetering van de opbrengst uit de vastgoedexploitatie is meteen te zien. Procentueel gezien groeit het resultaat uit de verhuurexploitatie in de begroting 2022 tot en met 2026 met ruim 30% (ongeveer € 830) tot € 3.511 per gewogen verhuureenheid. Door het effect van het vrijvallen van de verhuurderheffing op met name de VPB blijft van deze nominale groei in de operationele kasstroom maar 75% over.

Verandering verhuurderheffing en betaalbaarheid beïnvloedt corporaties en regio’s verschillend

De relatieve positie op basis van de verdiencapaciteit bij corporaties, regio’s en provincies gaat veranderen door het vrijvallen van de verhuurderheffing en door de aanstaande huurverlaging voor de groep tot 120% van het sociaal minimum. Dit is belangrijk bij nieuwe doorrekeningen voor opgaven en middelen. De Aw verwacht dat hierdoor de verdiencapaciteit uit de vastgoedexploitatie meer gelijk wordt. Dit wordt hieronder verder uitgewerkt.

Verdiencapaciteit corporaties al meer gelijk door afschaffen van verhuurderheffing

De hoogte van de verhuurderheffing hangt samen met de WOZ-waarde van de woningen. Hierdoor verschilt het effect van het vrijvallen van deze heffing op de vastgoedexploitatie³ tussen corporaties en regio’s. De corporaties in regio’s met de hoogste WOZ-waarden gaan er het meest op vooruit. Dit maakt dat de spreiding van de relatieve verdiencapaciteit over corporaties verandert. Tabel 12 laat dit zien met 2 indexen voor de verdiencapaciteit:

• De oude index geldt in de situatie voor de vrijval van de verhuurderheffing.
• De nieuwe index geldt na het vrijvallen van deze heffing.

De index is 100 als de vastgoedexploitatiekasstroom per sociale verhuureenheid uitkomt op het gemiddelde voor alle corporaties samen. De oude index is dus 100 bij een vastgoedexploitatiekasstroom van € 2.682 per verhuureenheid. Zie hiervoor ook tabel 11. Na de vrijval van de verhuurderheffing geldt de nieuwe index. Deze is 100 bij een vastgoedexploitatiekasstroom van € 3.511 per verhuureenheid.

Binnen tabel 12 zijn de corporaties op basis van hun oude index onderverdeeld in groepen. Zo is te zien dat in de groep met een oude index van ten hoogste 70 in totaal 7,1% van alle corporaties valt. En dat zij 3,1% van alle verhuureenheden bezitten. Gemiddeld is hun oude index voor de verdiencapaciteit hierbij 58,6. Na het wegvallen van de verhuurderheffing is hun gemiddelde index 63,6. De tabel laat daarnaast zien dat de gemiddelde nieuwe indexen van de groepen dichter bij elkaar liggen dan de oude.

Tabel 13 bevestigt op een andere manier dat de spreiding tussen de corporaties afneemt als de verhuurderheffing wegvalt. In deze tabel is de groepsindeling van de corporaties gebaseerd op de nieuwe index. De groepen liggen volgens hun gemiddelde nieuwe index dichter bij elkaar dan de vergelijkbare groepen in tabel 12 op basis van de oude index. Minstens zo relevant is dat er in tabel 13 binnen de groepen met een index rond 100 (van meer dan 80 tot en met 120) relatief meer corporaties en eenheden zijn dan in tabel 12. 

De verdiencapaciteit na het wegvallen van de verhuurderheffing hangt sterk samen met de hoogte van de gemiddelde huur. Zo is voor de 50 corporaties met de hoogste gemiddelde huur de nieuwe index gemiddeld 116, dus duidelijk boven het gemiddelde. De 50 corporaties met de laagste gemiddelde huur komen uit op een nieuwe index van 84. Op zichzelf is dit goed te begrijpen. Want de verdiencapaciteit volgt uit de vastgoedexploitatie en bestaat slechts uit de huur, netto bedrijfslasten en onderhoud. Het absolute niveau van de netto bedrijfslasten en de onderhoudslasten verschilt minder sterk tussen corporaties dan de jaarhuur.

Verdiencapaciteit van corporaties naar provincie

De invloed die de afschaffing van de verhuurderheffing heeft op de provinciale verdeling van de verdiencapaciteit van de vastgoedexploitatie is zichtbaar in figuur 3. Het verschil tussen de oude en de nieuwe index laat de verandering zien in de relatieve positie van de verdiencapaciteit. Tussen provincies is de spreiding na afschaffen verhuurderheffing iets groter geworden. Dit hangt samen met de specifieke combinatie van de gemiddelde huur en WOZ-waarde van de sociale corporatiewoningen per provincie.

In figuur 3 is ook te zien dat de gemiddelde huur per provincie sterker samenhangt met de nieuwe index dan met de oude. Dit betekent dat door het wegvallen van de verhuurderheffing ook de samenhang tussen huurniveau en verdiencapaciteit sterker is geworden. De gemiddelde huur geeft hiermee een eerste indruk van de gevoeligheid van de regio voor de effecten van de huurverlaging in 2023.

Inzet op betaalbaarheid kan verdiencapaciteit nog meer gelijk maken

Het voornemen om de huren voor de inkomens tot 120% van het sociaal minimum per 1 juli 2023 te verlagen naar € 550 (prijspeil 2020) kan de relatieve verdiencapaciteit van corporaties nog gelijker maken. In 2021 daalde het aantal woningen dat boven de laagste aftoppingsgrens wordt verhuurd al sterk door het huurbeleid (zie tabel 15). Het is mogelijk dat corporaties met hogere huren te maken krijgen met een sterkere afname van de huurinkomsten dan anderen, door de huurverlaging in 2023. Hoeveel dat precies is, hangt af van het aandeel huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum bij individuele corporaties. En van de huidige hoogte van hun contracthuur.

In het onderzoeksrapport bij deze Staat is verkend hoeveel effect de inzet op betaalbaarheid kan hebben op de verdiencapaciteit per provincie. Volgens deze verkenning vermindert de spreiding in de verdiencapaciteit per provincie door de huurverlaging.

Huurbeleid wordt meer afgestemd op laagste inkomens

De introductie van het passend toewijzen met de 95% norm in 2016 was het begin van een trendbreuk. Corporaties moesten meer rekening houden met de inkomenspositie van huurders bij het afsluiten van huurcontracten. Binnen het huurbeleid werden de aftoppingsgrenzen hierbij heel relevant voor huurders uit de doelgroep voor huurtoeslag. Het hing af van het beleid van de corporatie of deze grenzen ook maatgevend werden bij de aanvangshuren voor huurders uit de overige doelgroep. Alleen bij corporaties met een ‘twee-huren-beleid’ is deze invloed er niet. Zij kunnen een huurder uit de overige doelgroep een hogere aanvangshuur vragen dan een huurder uit de doelgroep voor huurtoeslag.

De stappen in 2021 maar vooral in 2023 versterken deze ontwikkeling. Hiermee wordt ook bij ‘zittende’ huurders getoetst op huur in relatie tot inkomen. Het arrangement tussen het Rijk en corporaties voor betaalbaarheid is met de Nationale prestatieafspraken wezenlijk aangepast. Corporaties krijgen meer verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid. De gerichte huurverlaging uit de Nationale prestatieafspraken in 2023 maakt dit duidelijk. De huurinkomsten van de corporaties dalen met gemiddeld € 57 per woning waarvan de huur omlaag gaat. Op basis van het bestaande huurtoeslagsysteem houdt de huurder van deze € 57 gemiddeld maar zo’n € 25 tot € 35 aan netto voordeel over. De rest had een besparing voor het Rijk kunnen zijn op de huurtoeslaguitgaven. Door de samenloop met andere beleidsaanpassingen in de huurtoeslag is dit niet het geval.

Zwakkere relatie prijs en kwaliteit door huurverlaging

De huurverlaging verzwakt ook de relatie tussen de prijs en kwaliteit van woningen. Een relatief nieuwe woning met een heel goed energielabel (A+++) die is verhuurd tegen de hoogste aftoppingsgrens (afgerond € 663, prijspeil 2020) gaat als de huurder binnen de juiste inkomensgroep valt, terug naar een huur van € 550 (ook prijspeil 2020). Het huurniveau van deze woning met 200 WWS-punten daalt dan van 62,7% van de maximaal redelijke huur naar 52,0%. Tegelijkertijd verandert er niets aan de contracthuur van € 550 voor een woning met 110 WWS-punten die verhuurd is tegen 97,4% van de maximaal redelijke huur. Het kwaliteitsverschil tussen beide woningen is groot, maar de prijs hetzelfde. In feite ontstaat voor deze inkomensgroep de situatie dat de contracthuur maximaal € 550 is, ongeacht de kwaliteit.

De materiële werking van de € 550 grens (prijspeil 2020) is nog niet precies in te schatten, maar is zeker belangrijk. In de Nationale prestatieafspraken staat in ieder geval de afspraak dat de voorraad woningen met een huur op of onder deze grens tot en met 2025 minimaal 46% moet blijven. De indexatie van deze grens is dezelfde als die van de aftoppingsgrenzen. Het ijkpunt voor deze indexatie is de huurstijging door de huurverhoging per 1 juli. De huurverlaging per 1 juli zal dus invloed hebben op de indexatie van de € 550 grens en de aftoppingsgrenzen uit de huurtoeslag. De verwachting is dat de huurstijging op 1 juli 2023 neigt naar 0%.

Welke invloed heeft de huurverlaging op het huurniveau van woningen die na 1 juli 2023 worden verhuurd aan huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum? Dat is niet helemaal te voorspellen. Maar het zal vragen oproepen als er bij nieuwe huurders met een inkomen tot 120% minimum een hogere huur wordt gevraagd, dan aan de zittende huurders uit dezelfde inkomensgroep die net een huurverlaging hebben gehad. Corporaties moeten hierin een lijn kiezen.

Er is een kans dat het inkomen van nieuwe huurders de hoogte van de huur veel sterker gaat bepalen. Als de systematiek met normhuren in 2024 zijn intrede gaat doen, geldt dit zeker. De traditioneel dempende werking van het huidige huurtoeslagsysteem verdwijnt dan. Hierdoor werkt de hoogte van de aanvangshuur of een huurverhoging veel directer door in de nettohuur die de huurder zelf betaalt. En daarmee dus ook op de woonlasten van de huurder. Het NIBUD heeft mede vanwege deze werking een kritische reactie uitgebracht over de introductie van het normhuursysteem.

De energiecrisis leidt voor veel huurders tot grote problemen als het gaat om de woonlasten, ondanks de maatregelen die het Rijk al heeft genomen. Deze problemen komen formeel niet voort uit de hoogte van de huur, maar hangen meer samen met de combinatie van lage inkomens en hoge energiekosten. Toch hebben corporaties wel te maken met huurders die in de problemen kunnen raken. Dit zal ook druk zetten op het huurbeleid voor de komende jaren, zeker bij een overgang naar een normhuursysteem.

Corporaties kunnen door deze ontwikkeling en de grote veranderingen in de macro-economie tegen dilemma’s aanlopen. De opgaven in de bestaande voorraad en in de uitbreiding van de voorraad kunnen onder druk komen, als de verdiencapaciteit zich minder ontwikkelt dan eerder geraamd. Sturen op de instroom van huurders uit de overige doelgroep of van buiten de corporatiedoelgroep wordt voor corporaties dan financieel erg interessant. Dit kan niet onbegrensd, want corporaties moeten wel voldoen aan de regels voor toewijzing voor woningen. Maar ook beleidsmatig verwacht de Aw dat corporaties hierin erg terughoudend zijn.

Verdere groei onderbenut kapitaal commerciële tak

In de commerciële tak daalt de schuld

De balans- en kasratio’s in de commerciële tak⁵ zijn weer verder verbeterd. Door het beperkte activiteitenniveau zijn de (lange) schulden afgenomen. Nog sterker daalden de interne- en de startleningen (verderop: interne leningen). Dit komt door de aflossingsschema’s die voor deze leningen zijn vastgelegd bij de scheiding⁶. Deze leningen zijn nu gezamenlijk zo’n € 8 miljard. Op 1 januari 2017 was dit nog zo’n € 13 miljard. De Aw toetst of de standen die eind 2021 zijn bereikt kloppen met de aflossingen die volgens het scheidingsbesluit moesten plaatsvinden aan het einde van de eerste 5 jaren. De aflossingen op de interne leningen dragen in de sociale tak bij aan de financiering van de investeringen. Op termijn zorgen ze daarnaast voor een evenwichtigere verhouding tussen de geborgde leningen en het sociale bezit. Nu wordt deze verhouding nog ondersteund, doordat de interne lening een correctiepost is bij de berekening van de LTV.

Dat deze interne leningen daalden leidde binnen de commerciële tak overigens niet tot een vergelijkbare groei van de leningen bij kredietinstellingen. De reguliere commerciële leningen zijn eind 2021 maar zo’n € 1 miljard in totaal. In de afgelopen jaren kon de (langlopende) schuld dan ook met € 4 miljard afnemen op basis van het saldo van investeringen, desinvesteringen en de operationele kasstroom. De LTV is dan ook sterk gedaald en het onbenutte kapitaal is verder gegroeid. Volgens de berekening van de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) is de ruimte voor nieuwbouw in 2022 inmiddels € 16,0 miljard. Dat is fors meer dan de € 14,3 miljard van een jaar eerder. De vrijval van de verhuurderheffing heeft op de commerciële tak weinig invloed. Alleen voor de woningen die nog een gereguleerd contract hebben levert dat een tijdelijk voordeel op. Het overgrote deel van de woningen heeft ondertussen al een geliberaliseerd contract.

De opgave in het middensegment moet met ongeborgde financiering

Doordat de markttoets tijdelijk is vervallen en er een opgave in het middensegment is gesteld voor de corporatiesector, zijn de corporaties die dit aangaat directer aanspreekbaar op deze opgave. Via prestatieafspraken moet deze inzet worden gemarkeerd. Vanwege de lange doorlooptijd van projecten vindt de Aw het wenselijk dat er zo snel mogelijkheid zekerheid komt dat de markttoets wordt afgeschaft. Een belangrijke voorwaarde voor een grotere inzet is dat corporaties de mentale weerstand overwinnen tegen ongeborgde financiering (gevoel bij corporaties: ‘de rente is hoger dan geborgd’). En accepteren dat er voor commerciële investeringen geen staatssteun is.

Ook voor de commerciële takken zijn de recente macro-economische ontwikkelingen en de veranderingen in het huurbeleid relevant. Met name wat betreft de regulering van het eerste deel van het geliberaliseerde segment tot € 1.000. De ruimte om te investeren is hierdoor afgenomen maar blijft aanzienlijk.

Anti Tax Avoidance Directive (ATAD)

Door de werking van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD) wordt de VPB minder gedempt als de rentelasten toenemen. De fiscale winstbepaling houdt rekening met een rentelast van maximaal slechts 20% van de EBITDA (Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation). Binnen de sector zullen de rentelasten oplopen door de rentestijging en de financiering van nieuwe investeringen die voortkomen uit de opgave. Hierdoor zal de kasstroom sneller dalen dan midden 2022 werd verwacht bij de doorrekening van de Nationale prestatieafspraken.

Het is opvallend dat de corporatiesector wordt geconfronteerd met een fiscaal winstbegrip dat eraan voorbijgaat dat haar rentelasten grotendeels verband houden met haar publieke taakvervulling. Ten eerste omdat de corporatiesector tegelijk ook staatssteun krijgt op het aantrekken van vreemd vermogen om haar publieke taak te vervullen volgens artikel 42 van de Woningwet (inzet van middelen voor de volkshuisvesting). Ten tweede omdat de sector verder ook geen aandeelhouders, kapitaalinbreng en dividenduitkering heeft.

In Europees verband kan het overigens moeilijk zijn om corporaties alsnog uit de invloedssfeer van de ATAD te halen. Dit kan leiden tot een nieuwe discussie over de staatssteun aan corporaties. Want in het EU-besluit over de staatssteun (2009) is vastgelegd welke vormen van staatssteun corporaties mogen krijgen voor hun DAEB. Bij de uitwerking van de ATAD regelgeving in 2019 (vanaf 2022 nog aangescherpt) is mede hierom de keuze gemaakt deze ook te laten gelden voor corporaties. De Nederlandse uitwerking zelf is overigens strenger dan de Europese richtlijn.