Kwaliteit

Tegelijkertijd zijn de omstandigheden om te investeren in duurzaamheid nog verre van optimaal voor de corporaties. In de Nationale prestatieafspraken hebben corporaties afgesproken om hun woningen met een energielabel E, F of G uit te faseren in uiterlijk 2028.

Over de kwaliteit van de corporatievoorraad is afgesproken dat corporaties vanaf 2026 geen woningen meer hebben met een slechte staat van onderhoud (conditiescore 5 of 6), tenzij hier concrete sloopplannen voor zijn. Hiervoor investeren corporaties tot en met 2030 jaarlijks € 200 miljoen extra in woningverbetering (ministerie voor VRO, Aedes, VNG en Woonbond, 2022).

Kosten onderhoud en verbetering stijgen verder

De uitgaven voor onderhoud van verbetering stijgen vanaf 2020 scherp. Deze stijging gaat om meer dan alleen een prijsstijging. De uitgavenstijging is namelijk ook zichtbaar na correctie voor de bouwkostenstijging.

Belang van nieuwbouw, sloop en verkoop

Driekwart van de corporatievoorraad is ouder dan 30 jaar (zie onder andere onderzoeksrapport Aw, 2022). Oudere woningen gaan samen met gemiddeld hogere onderhoudskosten (zie onder andere Aedes benchmark). Voor de kwaliteit is het daarom belangrijk dat corporaties voldoende nieuwbouw kunnen realiseren, om een deel van hun voorraad te verversen. En dat zij daarnaast voldoende blijven investeren in de noodzakelijke kwaliteitsgroei van de bestaande voorraad.

Investeringen in verbetering nemen toe

Figuur 14 laat zien dat corporaties meer investeren in verbeteringen van de corporatievoorraad, en dat ook hun voornemens voor verbetering blijven toenemen. Woningverbetering wordt dus een steeds groter deel van de opgave voor corporaties. Dat komt mede doordat ook verduurzaming onder verbetering valt in de dPi. De verbeterinvesteringen hebben een positief effect op de kwaliteit van de vastgoedportefeuille. Sinds 2016 investeren corporaties jaarlijks meer in verbetering. Het tempo waarin deze verbeteringen gerealiseerd kunnen worden vanaf 2022 staat onder druk door het tekort aan personeel en materialen.

Verder valt op dat de voornemens voor verbetering in het 1^e en 2^e prognosejaar steeds hoger zijn dan de corporaties vervolgens uitvoeren. In het hoofdstuk over beschikbaarheid kon u lezen dat de corporatiesector de afgelopen jaren ook steeds meer nieuwbouwvoornemens opneemt in de dPi dan ze kan realiseren in de termijn van de dPi.

Grote opgave bij woningverbetering en verduurzaming

Is de opgave voor woningverbetering scherp genoeg in beeld?

Een belangrijke vraag bij woningverbetering is of de opgave voldoende scherp in beeld is. In de Nationale prestatieafspraak is vastgelegd dat er vanaf 2026 geen corporatiewoningen meer zullen zijn met een slechte staat van onderhoud (conditiescore 5 of 6). Deze afspraak gaat er van uit dat de staat van de woningen wordt gemeten met methode NEN 2767. Deze methode meet de fysieke kwaliteit van bouw- en installatiedelen objectief en eenduidig. In de dPi moeten corporaties jaarlijks de NEN-conditiescores voor hun bezit doorgeven. De laatste 4 jaren gaat de aangeleverde informatie over een steeds groter deel van het bezit. In de laatst bekende informatie is voor ongeveer 15% van het bezit geen conditiescore bekend.

In de herfst van 2021 zorgde een artikel van RTL Nieuws gebaseerd op cijfers over de conditiescores uit de dPi voor ophef. Er werd gesuggereerd dat tienduizenden corporatiewoningen in slechte staat waren en soms rijp voor de sloop. Enkele corporaties die in het nieuws werden genoemd omdat ze relatief veel slechte woningen zouden hebben, reageerden hierop. Zij zeiden dat de conditiescores die zij hadden aangeleverd waren gebaseerd op een andere methode dan NEN‑2767. En dat hun bezit er beter voorstaat dan RTL nieuws aangaf. Of er meer corporaties zijn die conditiescores aanleveren die niet zijn gebaseerd op de NEN‑2676, is onbekend. De Aw vindt het belangrijk dat er een eenduidige norm komt voor het meten van de bouw- en woontechnische kwaliteit van corporatiebezit.

Opgave uitfasering energielabel E, F, G niet gelijk verdeeld

De opgave voor het uitfaseren van woningen met energielabels E, F en G is ongelijk verdeeld over het land en de corporaties. In figuur 16 is duidelijk te zien dat het percentage van de corporatievoorraad met energielabel E, F en G label sterk verschilt per provincie. Het aantal corporatiewoningen met label E, F en G is ook te zien in figuur 16b. Hierbij valt direct het grote aantal en aandeel in Zuid-Holland op. Ruim 28% van de 235.000 zelfstandige corporatiewoningen met label E, F of G ligt in deze provincie. De labels in deze figuur zijn ontleend aan de dVi.

Een aandachtspunt hierbij is overigens het systeem van de labels. De meeste labels van corporatiebezit in de dVi zijn gebaseerd op het oude systeem, NEN 7120 NV. De Nationale prestatieafspraken gaan uit van het nieuwe systeem, NTA 8800. Voor woningen met een kleiner woonoppervlak (minder dan 40 m²) is dit ongunstiger. De Aedes benchmark van 2022 komt hierdoor in 2021 uit op een hoger aantal woningen met label E, F, G uit van 280.000. In de Nationale prestatieafspraken is daarom afgesproken dat voor woningen met een kleiner woonoppervlak het oude label het uitgangspunt is bij de uitfasering, totdat er een ‘gedragen oplossing’ is.

Volgens de NRC (2022) verschilt het effect dat slechte isolatie heeft op de energielasten per woningtype. Vooral voor slecht geïsoleerde grote, hoek- en vrijstaande woningen loopt het gasverbruik snel op. Van de corporatievoorraad zijn ruim een kwart van de zelfstandige woningen met label E, F of G grotere (meer dan 80 m²) eengezinswoningen. Deze liggen het meeste in de landelijke provincies.

450.000 bestaande woningen aardsgasvrij

Corporaties hebben in de Nationale prestatieafspraken afgesproken om uiterlijk 2030 450.000 bestaande woningen aardgasvrij te maken. Voorwaarde hierbij is dat corporaties uiterlijk in 2024 uitsluitsel van gemeenten krijgen over de uitvoeringsplannen per wijk en buurt. Deze plannen volgen op de transitievisies Warmte. De Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Wgiw) moet gemeenten meer bevoegdheden geven op dit gebied.

Warmtenetten kunnen een rol spelen bij het aardgasvrij maken van woningen. Daarbij is het belangrijk dat er uitsluitsel komt over de marktordening en een betere prijsregulering voor warmtenetten. De Wet collectieve warmtevoorziening kan hier aan bijdragen. Deze wet gaat naar verwachting in per juli 2024 (EZK, 2022b). Het besluit om de warmtenetten publiek te maken (EZK, 2022b) zorgt op dit moment voor de nodige verwarring, omdat veel warmtenetten nu van particuliere bedrijven zijn. Ook ontstaat er een forse opgave bij gemeenten om de overname goed te laten verlopen. Naar verwachting zal de aanleg van nieuwe warmtenetten vertragen (Binnenlandsbestuur, oktober 2022).

Een hoopvolle ontwikkeling is dat er misschien meer woningen geschikt zijn voor lage tempratuurverwarming dan tot nu toe gedacht. Volgens recent onderzoek zou 60% van de totale Nederlandse woningvoorraad hiervoor geschikt kunnen zijn (Pothof et al., 2022). Dit is gebaseerd op het inzicht dat de verwarmingsinstallatie in veel huizen meer verwarmingsoppervlak heeft dan nodig. Hierdoor is het eerder mogelijk om op lage temperatuur verwarming (55 graden) over te schakelen en van het gas af te gaan met een volledig elektrische installatie. Maar vooralsnog is dit de enige studie met deze conclusie. Of andere studies dit ook zo zien, moet nog blijken.

Zwakkere relatie tussen prijs en kwaliteit

De relatie tussen de prijs en kwaliteit van corporatiebezit wordt steeds zwakker. Het gaat hierbij om de verhouding tussen de prijs en kwaliteit binnen de corporatievoorraad, maar ook in vergelijking met de particuliere huur. De particuliere huur heeft weinig alternatieven voor de corporatiedoelgroep (zie hoofdstuk beschikbaarheid).

Binnen de corporatievoorraad worden er voor woningen van vergelijkbare kwaliteit verschillende huurprijzen gevraagd. Dit is deels een neveneffect van passend toewijzen. Corporaties kunnen met passend toewijzen weliswaar woningen met verschillende huurprijzen aanbieden, maar alleen zolang de huur niet hoger is dan de geldende aftoppingsgrens. Meestal is dit de laagste aftoppingsgrens, want de meeste sociale huurwoningen worden toegewezen aan eenpersoonshuishoudens. Daarnaast kan het voor de inkomsten van de corporatie en haar investeringsopgave aantrekkelijk zijn om de huur bij passend toewijzen zo veel mogelijk af te stemmen op de aftoppingsgrens, als de WWS‑punten dit toelaten.

Ook de gerichte huurverlaging in 2021 heeft de relatie tussen prijs en kwaliteit verzwakt. Hier bovenop komt dat corporaties de beleidsruimte die zij hebben maar beperkt gebruiken. Dit is de beleidsruimte buiten de norm van 95% passend toewijzen om. Ten eerste wezen corporaties in 99% passend toe, dus boven de norm. Ten tweede wordt ook een aanzienlijk deel aan de overige doelgroep toegewezen beneden de aftoppingsgrens (zie onderzoeksrapport).

Hierdoor verschilt de prijskwaliteitverhouding van woningen binnen de corporatievoorraad. Figuur 17 brengt deze verschillen in beeld voor de sociale huurwoningen in 2021. De relatie tussen de prijs en kwaliteit is het zwakst bij de woningen met een huur tussen de basishuur en de kwaliteitskortingsgrens. Voor bijna twee vijfde deel is de huurprijs minder dan 60% van de maximaal redelijke huur op grond van het aantal WWS-punten. Deze woningen bieden dus relatief veel kwaliteit voor een lage prijs. Een gevolg hiervan kan zijn dat huurders weinig prikkel voelen om door te stromen naar een andere woning, omdat deze vaak minder kwaliteit voor zijn prijs biedt.

Bij de woningen in de andere huurprijsklassen is de relatie tussen prijs en kwaliteit wat minder zwak. Het minst zwak is de prijskwaliteitverhouding in de hoogste huurprijsklasse tussen de hoge aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Bijna iedereen in deze huurklasse betaalt een huur die tenminste 60% of meer is van de maximaal redelijke huur voor de woning. Toch is er ook in deze prijsklasse geen sterke prijskwaliteitverhouding. Er zijn bijna evenveel woningen waarvan de huur 60% tot 75% is van de maximaal redelijke huur, als woningen waarbij de huur 75% of meer hiervan is. De laatste groep woningen is ten opzichte van de eerste groep relatief duur voor de geboden kwaliteit.

30% sociale huur per gemeente goed voor leefbaarheid

De minister voor VRO streeft als uitgangspunt naar 30% sociale huur per gemeente (ministerie VRO, 2022). Dit streven is mede gebaseerd op het advies vanuit de interbestuurlijke werkgroep versterking beleid huisvesting aandachtsgroepen (2021).

Ongelijke verdeling voorraad sociale huurwoningen

De voorraad sociale huurwoningen is ongelijk verdeeld over de verschillende gemeenten. Zo is in Rotterdam bijvoorbeeld 44% van de woningvoorraad sociale huur. In Assen is dit 28% en in Blaricum 21%. Het is belangrijk dat sociale huurwoningen evenwichtiger worden verdeeld over gemeenten. Zo worden namelijk ook (kwetsbare) huishoudens met lage inkomens beter verdeeld over de verschillende gemeenten. Het is hierbij goed om te weten dat het ministerie in de sociale huur ook gereguleerde particuliere huur meerekent. Waarbij het ministerie wel het voornemen heeft om de betekenis van sociale huur verder aan te scherpen. Als het om corporatiewoningen gaat, zal 30% sociale huur in de praktijk moeilijk door nieuwbouw te realiseren zijn. Dit komt doordat corporaties vanwege sloop en verkoop per saldo altijd minder woningen toevoegen dan andere eigenaren.

Vanuit het oogpunt van leefbaarheid is het goed om sociale huurwoningen evenwichtiger te verdelen over gemeenten. De leefbaarheid in wijken met veel corporatiewoningen (60%) staat namelijk onder druk, omdat hier vooral huishoudens met een laag inkomen instromen. Waaronder relatief veel kwetsbare huishoudens en de eerder genoemde aandachtsgroepen (Aedes, 2020).

Bij fysieke stedelijke vernieuwing richt de aanpak zich vooral op het bereiken van een evenwichtigere verdeling tussen huishoudens met lage en hogere inkomens, door sloop met vervangende nieuwbouw of renovatie. Dit gaat deels voorbij aan de problematiek. Corporaties kunnen via sociaal beheer en hun beleid op het gebied van leefbaarheid deels inspelen op een evenwichtigere verdeling en het beperken van negatieve effecten. Daarnaast zijn er ook goede alternatieven nodig buiten de wijken met vooral veel corporatiebezit nodig voor huishoudens met lage inkomens.

Vrije toewijzingsruimte beperkt gebruikt

Binnen de bestaande corporatievoorraad lijkt de behoefte aan sociale huurwoningen nu zo groot, dat corporaties hun vrije toewijzingsruimte niet genoeg benutten.

Vanaf 2022 mogen corporaties de vrije toewijzingsruimte verhogen naar 15%. Dit gebeurt nog maar beperkt. Uit de Corporatiemonitor Huurbeleid blijkt dat minder dan helft van de corporaties die meewerkten aan de monitor hier gebruik van heeft gemaakt. Degenen die dit gebruikten waren vooral kleinere corporaties (Aedes, 2022c). Ook in voorgaande jaren gebruikten corporaties de vrije toewijzingsruimte maar beperkt.

Voor een evenwichtiger verdeling zijn extra locaties nodig voor nieuwbouw sociale huur

Voor nieuwbouw zijn corporaties deels afhankelijk van locaties die vrijkomen bij sloop van eigen bezit. Hun voorraad grondposities is beperkt en krimpt. Tegelijk is de kans op vertraging groot bij de fysieke vernieuwing door herontwikkeling van eigen bezit:

• Er moeten vaak complexe planologische procedures worden doorlopen, met daarbij extra risico’s op bezwaar vanuit omwonenden.
• Het herhuisvesten van bewoners wordt steeds lastiger door de krapte op sociale huurmarkt en het gebrek aan nieuwe locaties. Daar komt nog bij dat (tijdelijke) herhuisvesting ook nodig kan zijn voor het uitfaseren van de energielabels E, F en G.

Dit onderstreept de noodzaak van nieuwe bouwlocaties voor corporaties, zodat ze op de langere termijn aan hun opgaven kunnen voldoen.

Naast fysieke vernieuwing is ook de sociale kant belangrijk

Bij stedelijke vernieuwing is naast de fysieke kant ook de sociale kant belangrijk. Het Nationale Programma Leefbaarheid en Veiligheid moet hierbij een integrale wijkaanpak ondersteunen. Hierbij gaat de aandacht in eerste instantie uit naar de 16 focusgebieden (ministerie VRO, 2022a). Recent onderzoek vestigt nog eens de aandacht op het belang van de menselijke kant. Marieke Wenneker deed onderzoek naar de wijkvernieuwing van 2 voormalige aandachtswijken in Eindhoven, Woensel West en Strijp-S (Wenneker, 2022). Doorslaggevend voor het succes van beide wijkvernieuwingen is volgens haar dat de emancipatie van mensen centraal stond.

Corporaties besteden aandacht aan leefbaarheid. De grootste uitbreiding van de formatie bij corporaties vond vanaf 2019 plaats in de categorieën leefbaarheid en nieuwbouw en projecten (Aedes, 2022a). Corporaties hoeven zich vanaf januari 2022 niet meer te houden aan een maximale bijdrage voor leefbaarheid. Daardoor kunnen zij ook meer financieel inzetten op dit terrein, als dat past bij hun toegestane inzet vanuit de Woningwet.