Hoofdstuk 5. Autoriteit woningcorporaties

Waar staat de Autoriteit woningcorporaties voor?

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) ziet erop toe dat woningcorporaties hun beleid en beheer maximaal dienend inzetten aan de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van woonruimte voor mensen met lagere inkomens. Kwaliteit is een breed begrip dat aspecten als duurzaamheid, leefbaarheid en bijdragen aan een inclusieve samenleving omvat. Kort gezegd is het werk van de Aw gericht op het behouden en versterken van het vertrouwen in het corporatiestelsel.  
Ook in 2019 bestaat het dagelijkse werk van de Autoriteit woningcorporaties uit:

• Het verlenen van vergunningen uiteenlopend van relatief eenvoudige procedures tot heel gecompliceerde aanvragen met grote maatschappelijke gevolgen.
• Het continu volgen van de ontwikkeling van corporaties binnen hun dynamische omgeving.
• Het verwerken van data tot informatie.

Gezamenlijk beoordelingskader

De afgelopen jaren werken de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) intensiever samen om het toezicht op de corporatiesector effectiever en efficiënter te maken. Opbrengst: een gezamenlijk en eenduidig toepasbaar beoordelingskader dat de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds sinds 2019 toepassen. 

Het gezamenlijk beoordelingskader voorkomt dubbel werk. Dat vermindert de administratieve lasten voor corporaties. De Aw richt zich op de governance van de corporaties en het Waarborgfonds op het bedrijfsmodel. Samen richten ze zich op de financiële continuïteit. Iedere corporatie krijgt jaarlijks een basisonderzoek waarbij wordt gekeken naar de aspecten governance, financiële positie en portefeuillestrategie. Afhankelijk van de uitkomsten hiervan kan een verdiepend onderzoek plaatsvinden. In 2019 lukt het niet om voor alle corporaties een basisonderzoek uit te voeren. Dit heeft te maken met een groot aantal vacatures bij de afdeling Toezicht, nieuwe werkwijze gezamenlijk beoordelingskader en overige werkzaamheden die tijd opeisen (zoals de evaluatie van de Woningwet). De verrichte onderzoeken zijn risicogericht geselecteerd op het professioneel oordeel van de inspectieteams. 

Programma Governance

Een goede governance is een belangrijke waarborg, zodat corporaties hun volkshuisvestelijke taken kunnen blijven realiseren. Nu en in de toekomst. Doel van het programma ‘Governance’: het doorontwikkelen van het toezicht op governance, gedrag en cultuur en op de daarbij behorende methodiek. Tijdens de governance-inspecties voert de Aw in ieder geval gesprekken met zowel het bestuur, als met de Raad van Commissarissen. Het gaat hier om reflectief en responsief toezicht met als doel: betere kwaliteit van de governance.

Leertraject
De governance-inspecties vragen het nodige van de competenties van de medewerkers en van de audit- en inspectiemethodiek. In 2019 en 2020 volgen alle inspecteurs toezicht en geschiktheid en betrouwbaarheid een leertraject 'Governance, gedrag en cultuur'. In dit leertraject worden de inspecteurs getraind op de benodigde vaardigheden voor groepsdynamiek, boardroom dynamics, gedragsobservaties en verslaglegging.

Onafhankelijke controller
In 2019 wordt de methodiek van de governance-inspecties uitgebreid met een onderzoek naar de inbedding van de onafhankelijke controller binnen de corporatie. Doel: meer zicht krijgen op de governance van de organisatie en op de kwaliteit van de tegenkracht op het bestuur.

Pilot volkshuisvestelijk belang
Tot slot start de Aw binnen het programma 'Governance' met het uitwerken van een pilot volkshuisvestelijk belang. In deze pilot wordt onderzocht wat het volkshuisvestelijk belang betekent voor het toezicht. Hiermee volgt de Aw een aanbeveling op uit het evaluatierapport ‘In regels kun je niet wonen’. Het rapport pleit ervoor om het volkshuisvestelijk belang een meer prominente plaats te geven in het toezicht.

Evaluatie Woningwet

In 2018 is de Woningwet geëvalueerd, inclusief het functioneren van de Aw. De evaluatie stelt vast dat het optreden van de Aw gekarakteriseerd wordt als regelgericht. In de brief van 3 oktober 2019 herkent de directeur van de Aw zich in deze constatering. Door de beperkte discretionaire ruimte voor de autoriteit in de huidige wet, zijn initiatieven voor meer op principes gebaseerd en risicogericht toezicht niet of slechts beperkt mogelijk. Het toezicht krijgt dan als vanzelf een sterke focus op rechtmatigheid, wat het doelmatig en doeltreffend functioneren van corporaties niet vergroot. Door in de wet of in de onderliggende regelgeving het beoogde doel centraal te stellen, kan een meer op principes gebaseerd toezicht  worden bereikt. De uitvoering en de wijze van toezicht daarop moet meer aan de Aw worden overgelaten. 

Proef Verkorte Procedure

In maart 2019 start de Aw met de proef 'Verkorte procedure'. De proef gaat over de geschiktheid van commissarissen: voorzitter en leden, benoeming en herbenoemingen. De Aw toetst de betrouwbaarheid van kandidaten aan de hand van een betrouwbaarheidsformulier, een check bij de belastingdienst en via de Verklaring Omtrent Gedrag (VOG). Op het gebied van de geschiktheid van commissarissen vertrouwt de Autoriteit woningcorporaties op het oordeel van de Raad van Commissarissen. Met behulp van dit meldingsformulier geeft de corporatie aan welke strategie zij hanteert en hoe de voorgedragen kandidaat hieraan kan bijdragen.  
Het is niet verplicht om voor de verkorte procedure te kiezen. Een corporatie kan ook kiezen voor de reguliere procedure. Corporaties die onder verscherpt toezicht staan of onder bijzonder beheer van het WSW staan, kunnen niet deelnemen aan de pilot. De pilot duurt 2 jaar en de Aw zal deze tussentijds evalueren.

Toezicht op Waarborgfonds Sociale Woningbouw

De Aw houdt ook in 2019 toezicht op het WSW. Het Waarborgfonds borgt de leningen van woningcorporaties. Zij hebben daardoor toegang tot de kapitaalmarkt tegen optimale voorwaarden. Belangrijk doel van het toezicht: vaststellen of het risicokapitaal van het WSW toereikend is om mogelijke verliezen van het fonds te dekken. De kans dat het Rijk en de gemeenten financieel worden aangesproken als achtervangers is dan heel klein.

Uitkomst
In het rapport ‘Toezicht op Waarborgfonds Sociale Woningbouw 2018’ concludeert de Aw dat het onzeker is of het risicokapitaal van het WSW toereikend is om mogelijke verliezen van het fonds te dekken. Deze onzekerheid wordt voornamelijk veroorzaakt door de wijze waarop het Waarborgfonds het vereiste risicokapitaal voor woningcorporatie Vestia bepaalt. De maatregel die het WSW heeft voorgesteld om het risicokapitaal weer toereikend te maken, beoordelen de achtervangers als niet proportioneel omdat deze de investeringscapaciteit van woningcorporaties onnodig zou beperken. 

Het WSW krijgt tijd van het Rijk en de VNG om de huidige onzekerheid over de toereikendheid van het risicokapitaal op te lossen. Daarom ziet de Aw op dit moment geen aanleiding om zelf maatregelen op te leggen aan het WSW. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties heeft de Tweede Kamer hierover geïnformeerd. De toereikendheid van het risicokapitaal van het Waarborgfonds blijft daarom voorlopig onzeker. Het Rijk en de gemeenten lopen daardoor volgens de Aw momenteel een hoger risico dat ze als achtervangers financieel worden aangesproken.

Themarapportage Kracht en Tegenkracht

In september 2019 verschijnt het themarapport ‘Kracht en Tegenkracht’. Falend optreden door bestuurders en het ontbreken van een tegenkracht zijn volgens de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties belangrijke oorzaken voor de debacles binnen de corporatiesector. Opvallend: veel bestuurders zijn al lange tijd in dienst. Eind 2017 is een kwart van alle bestuurders niet door de Aw getoetst op geschiktheid en betrouwbaarheid. Dit geeft bij velen een ongemakkelijk gevoel.

Uitkomst
Het onderzoek toont aan dat niet de zittingsduur van de bestuurder bepalend is, maar de mate van tegenkracht die de omgeving van een bestuurder uitoefent. In het onderzoek ligt de focus op de relatie tussen de bestuurder en de Raad van Commissarissen. Houdt een bestuurder teveel vast aan zijn of haar eigen werkwijze, denkpatronen en overtuigingen? Dan kan dit leiden tot verkeerde beslissingen. Het onderzoek beschrijft 5 fasen in de ontwikkeling van een bestuurder aan de hand van een aantal variabelen. Door een samenspel van deze variabelen kan in het ergste geval een situatie ontstaan waarin een bestuurder niet meer leert, vasthoudt aan eigen overtuigingen, geen tegenspraak meer duldt en gelijkgestemden om zich heen verzamelt. 

Het onderzoek biedt oplossingen voor de Raad van Commissarissen om tegenspraak te organiseren. In de kern dient de Raad van Commissarissen collectief stil te staan bij het functioneren van de bestuurder en actief in gesprek te gaan over diens werkwijzen, denkbeelden en drijfveren. Zo’n gesprek vergt een open houding van alle partijen. Immers: als ook de leden van de Raad van Commissarissen stug vasthouden aan eigen overtuigingen, verzandt het gesprek meestal in een zoektocht naar het ongelijk van de ander. 

De inzichten van het onderzoek bieden een spiegel voor iedereen. Om ermee aan de slag te gaan, is allereerst herkenning en erkenning nodig. Daarom organiseert de Aw begin 2020 een bijeenkomst. Doel daarvan is om met de sector in gesprek te gaan en bewustwording te stimuleren. Door je bewust te worden van de eigen stellingname en daar open over te spreken, nodig je anderen uit daarop te reflecteren en ook hun eigen positie te onderzoeken.

Staat van de Corporatiesector

In 2019 brengt de Aw voor het eerst de Staat van de Corporatiesector uit, de opvolger van het Sectorbeeld. De Staat presenteert de belangrijkste ontwikkelingen in de sector en de hoofdlijnen van de toezichtbevindingen van de Aw op de corporaties. Daarnaast signaleert de Staat een aantal zaken die volgens de Aw extra aandacht behoeven van de minister, de Tweede Kamer en beleid. De Staat van de woningcorporatiesector belicht nu ook het volkshuisvestelijk functioneren van de corporatiesector en de prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. 

Belangrijkste bevindingen
Door de introductie van de beleidswaarde in 2018 is het inzicht in de waarde van het vastgoed op lange termijn verbeterd. Daartegenover staat dat de verdiencapaciteit vanhet vastgoed afneemt. Dit wordt veroorzaakt door beperkte groeimogelijkheden van de huurinkomsten en de stijgende uitgaven aan vennootschapsbelasting, verhuurderheffing en onderhoud. Door de afnemende verdiencapaciteit is het onzeker of corporaties op de lange termijn kunnen blijven voldoen aan hun publieke taak: huisvesting bieden aan huishoudens met een laag inkomen. 

De betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad neemt licht af. Deze daling geldt vooral voor huurwoningen met een zeer lage huur. Dit is vooral voor huishoudens met zeer lage inkomens een nadeel. In 2018 bouwt de sector ongeveer 14.350 nieuwe woongelegenheden. Dit is iets minder dan het aantal in 2017. De realisatie van nieuwbouw blijft elk jaar achter bij de voornemens van de sector voor het eerstvolgende jaar. 

In buurten met veel corporatiewoningen is de leefbaarheid gemiddeld lager dan in andere buurten. Ook heeft de leefbaarheid zich hier minder goed ontwikkeld sinds 2012. Verschillen tussen goede en slechte wijken nemen hierbij toe. De groei van het aandeel kwetsbare huurders in corporatiewoningen versterkt de leefbaarheidsproblemen. 

Een grote opgave voor de sector is de verduurzaming. Het betrekken van huurders bij de verduurzaming van hun woningen vergt aandacht. Woonlastenneutraliteit is een gangbaar uitgangspunt bij het maken van afspraken over huurverhoging of andere vergoedingen. In de praktijk maken corporaties ook geregeld afspraken waardoor woonlasten van huurders dalen door verduurzaming. De investeringen in verduurzaming zijn grotendeels onrendabel en hebben weinig effect op de beleidswaarde.

Verscherpt toezicht

Corporaties met een verhoogd risico staan onder verscherpt toezicht van de Aw. Bij verscherpt toezicht moeten corporaties een herstelplan uitvoeren. De Aw doet jaarlijks verslag van de voortgang in de uitvoering van de herstelplannen. Eind 2019 staan 5 corporaties onder verscherpt toezicht.

Vestia

Eind 2019 biedt de Aw de Minister een beleidssignaal over het 'Herijkt Verbeterplan Vestia' aan. Daarin vraagt zij aandacht voor een dilemma dat verbonden is aan de saneringsoperatie. Enerzijds is strakke financiële sturing noodzakelijk voor het bereiken van de doelstellingen. Anderzijds zet het herstelbeleid het volkshuisvestelijk presteren van de corporatie onder druk.