Hoofdstuk 4 Autoriteit woningcorporaties

Waar staat de Autoriteit woningcorporaties voor?

De Aw ziet erop toe dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van woonruimte voor mensen met lagere inkomens. Kwaliteit is een breed begrip. Daar horen zaken als duurzaamheid, leefbaarheid en een inclusieve samenleving bij. Kort gezegd: het werk van de Aw richt zich op het behouden en versterken van het vertrouwen in het corporatiestelsel.
Ook in 2020 bestaat het dagelijkse werk van de Aw uit:

• Het continu monitoren van corporaties op basis van bureau-onderzoek, signalen, onderzoekende gesprekken. Waar nodig grijpt de Aw in.
• Het verlenen van vergunningen; deze lopen uiteen van relatief eenvoudige procedures tot gecompliceerde aanvragen met grote maatschappelijke gevolgen.
• Het verwerken van data tot informatie voor de verschillende producten van de Aw.

Ontwikkelingen 2020

Volkshuisvestelijk belang

Een goed bestuur is belangrijk bij het aanpakken van lokale en/of regionale volkshuisvestelijke uitdagingen. In de tweede helft van 2020 start de Aw met een pilot. Daarbij betrekt zij het volkshuisvestelijk belang in een aantal bestuurlijke inspecties. 

Samenwerking Autoriteit woningcorporaties/Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN)

In 2020 sluiten de Aw en SVWN een convenant om dubbelingen en overlap tussen de governance inspectie en de visitatie te voorkomen. Voor de verantwoording van de maatschappelijke prestaties in het lokale netwerk leunt de Aw op de bevindingen, zoals die zijn vastgelegd in de openbare visitatierapporten. Dit samenwerkingsconvenant vermindert de verantwoordingslast voor corporaties. 

Aanwijzingen

In 2020 ontvangt de Aw 3 aanwijzingen¹ van de minister van BZK. De eerste in juni gaat over de verkoop van zorgvastgoed in aardbevingsgebied. De tweede in september gaat over de ontheffing van de markttoets voor niet-DAEB-investeringen in 6 maatwerkgemeenten. Dit in het kader van de sanering van Vestia. De derde aanwijzing in november gaat over het tijdelijk opschorten van de markttoets, die geldt voor niet-DAEB-investeringen. Deze goedkeuringsprocedure is vastgelegd in artikel 44c Woningwet.

Toezicht

De Aw stelt governance²  centraal in het toezicht. Een goed functionerende governance voorkomt problemen op het terrein van bescherming maatschappelijk gebonden vermogen, financiële continuïteit, rechtmatigheid en integriteit. Tijdens governance inspecties voert de Aw gesprekken met, onder andere, het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC). In deze gesprekken houdt de Aw de corporatie een spiegel voor. Ook vraagt de Aw aan het bestuur en de RvC: ‘Zo komt jullie koers op ons over. Is dit wat jullie bedoelen?’. Het doel van het gesprek is om de kwaliteit van de governance te versterken. Door COVID-19 voert de Aw minder inspecties uit dan vooraf gepland. 

Het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) onderzoekt de volgende governance aspecten: 

• integriteit; 
• de organisatie; 
• het bestuur; 
• de RvC; 
• de verhouding tussen bestuur en RvC. 

Bij corporaties met meer dan 2.500 verhuureenheden gaat het beoordelingskader ook in, op het functioneren van de onafhankelijke controlefunctie. Naar aanleiding van dit basisonderzoek ontvangen de corporaties jaarlijks een toezichtbrief.

De Aw ziet dat de corporaties flinke stappen hebben gezet in de professionalisering van een integere bestuurscultuur. Bij een klein aantal corporaties blijkt sprake van hardnekkige risico’s. Via het continue toezicht blijft de Aw hen monitoren en aanzetten tot verbetering. Is er sprake van overtredingen van wet- en regelgeving? Of zijn er ernstige risico’s in de bedrijfsvoering? Dan grijpt de Aw in. 

Verscherpt toezicht

Corporaties met een verhoogd risico staan onder verscherpt toezicht van de Aw. Bij verscherpt toezicht moeten corporaties een herstelplan uitvoeren. Een overzicht van corporaties onder verscherpt toezicht vindt u op de website van de Aw. Eind 2020 staan 5 corporaties onder verscherpt toezicht.

Vestia

Het spanningsveld tussen financieel herstel en volkshuisvestelijk belang stond centraal tijdens de monitorings- en bestuurlijke overleggen. Deze spanning komt voort uit de financiële situatie bij Vestia en het ‘Herijkt Verbeterplan Vestia’, zoals dat naar aanleiding hiervan is opgesteld. In 2020 is het bezit in 3 van de 6 maatwerkgemeenten verkocht aan lokale corporaties. Vanwege de gedaalde rente is de bijdrage daarvan, aan het financieel herstel van Vestia, klein. De meerwaarde van de transactie ligt vooral in het volkshuisvestelijk perspectief voor de betrokken maatwerkgemeenten. Samen met haar stakeholders zoekt Vestia naar een structurele oplossing voor de aanhoudende problemen. 

Toezicht op Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Ook in 2020 houdt de Aw toezicht op WSW. WSW borgt de leningen van corporaties. Zij hebben daardoor toegang tot de kapitaalmarkt tegen optimale voorwaarden. Belangrijk doel van het toezicht: vaststellen of het WSW genoeg risicokapitaal heeft om mogelijke verliezen van het fonds te dekken. De kans dat het Rijk en de gemeenten financieel worden aangesproken als achtervangers, is dan heel klein.

De Aw kan over 2019 niet vaststellen of het kapitaal van WSW toereikend is om te voldoen aan de vereiste 99% zekerheid dat de achtervangers (Rijk en gemeenten) niet worden aangesproken. Dit komt door het model dat WSW hiervoor gebruikt. WSW heeft met een strategisch programma gewerkt aan een ander model, om de onzekerheid op te lossen. WSW implementeert dit programma in 2021. De Aw ziet daarom geen aanleiding om WSW maatregelen op te leggen.

Staat van de corporatiesector

Met de signalen in de Staat van de corporatiesector agendeert de Aw kwesties die extra aandacht behoeven van de minister, de Tweede Kamer en beleid. 
De signalen uit de Staat van 2020 zijn: 

• De sector heeft op de korte termijn financiële ruimte voor hogere investeringen. Op de langere termijn is er spanning tussen de financiële mogelijkheden en opgaven voor de sector;
• De investeringsvoorwaarden voor verduurzaming zijn zeer ongunstig. Hierdoor is het mogelijk dat gemeenten en huurders de voorkeur geven aan andere, noodzakelijke investering met meer resultaten;
• Leefbaarheid is een hardnekkig probleem in buurten met overwegend corporatiewoningen;
• Het is wenselijk dat de prestatieafspraken, die corporaties sluiten met gemeenten en huurders, aansluiten op de investeringsvoornemens uit de begrotingen van corporaties.
• Schaalgrootte van corporaties heeft een prijs. Het borgstelsel rekent met een extra risico-opslag voor corporaties met meer dan € 1 miljard aan geborgde leningen; 
• Sinds de scheiding van het corporatiebezit in een sociale tak (DAEB) en een commerciële tak (niet-DAEB) in 2017, merkt de Aw dat de financiële middelen in de commerciële tak onderbenut blijven.

Vergunningverlening

Beleidsregels 

Met de evaluatie van de Woningwet wordt duidelijk, dat er behoefte is aan meer oplossingen op maat door de Aw. Om dit mogelijk te maken krijgt de Aw, bij de herziening van de Woningwet, meer ruimte om naar eigen inzicht beslissingen te nemen. In 2020 gaat de Aw ,met direct betrokkenen, aan de slag met het opstellen van kaders en richtlijnen. Deze richtlijnen zijn een verdere uitwerking van de (herziene) Woningwet. De herziene Woningwet en de beleidsregels van de Aw treden, naar verwachting, op 1 oktober 2021 in werking.

Proef Verkorte Procedure Geschiktheid en Betrouwbaarheid

In 2020 is de proef ‘Verkorte procedure’ uit 2019 geëvalueerd. De Aw neemt de bevindingen mee bij de verdere uitwerking van de beleidsregels Geschiktheid en Betrouwbaarheid.

Themaonderzoeken

Symposium ‘Kracht en Tegenkracht’

Met de publicatie van het rapport 'Kracht en Tegenkracht' introduceert in september 2019 een nieuw begrip: paradigmaverkleving. Dit begrip geeft kernachtig het risico weer dat kan ontstaan bij langzittende bestuurders: verkleefd raken aan zijn of haar eigen overtuigingen bij onvoldoende tegenkracht. Tijdens een symposium in februari 2020 houdt onderzoeker Marilieke Engbers³  aan de ruim 250 deelnemers uit de sector een spiegel voor. Met een rollenspel kunnen de aanwezigen ervaren wat er gebeurt als je je overtuiging niet expliciet maakt, niet toetst en niet ter discussie stelt. 

Realisatiekracht

RIGO Research en Advies voert in 2020 het onderzoek  ‘Realisatiekracht’  uit. Dat doet RIGO in opdracht van de Aw. Met dit onderzoek wil de Aw inzicht krijgen in mogelijke succes- en faalfactoren, die invloed hebben op de realisatiegraad⁴ . En in interne- en externe oorzaken van achterblijvende realisaties. In de periode 2016 – 2018 is op sectorniveau de realisatiegraad scherp gedaald ten opzichte van voorgaande periode. Het dieptepunt is in 2018, met een realisatiegraad van 61%. 

Verhouding intern- extern toezicht

De Rijksuniversiteit Groningen voert in 2020 onderzoek uit naar de relatie tussen interne en externe toezichthouders en bestuurders in de corporatiesector. Een groot aantal commissarissen, bestuurders en inspecteurs toezicht van de Aw doen mee aan dit onderzoek.

De uitkomsten zijn opvallend positief. Zo wordt de samenwerking tussen Aw en RvC hooggewaardeerd. Binnen de sector ervaart men weinig conflict. En ook de effectiviteit van het intern en extern toezicht scoort goed. De onderzoekers waarschuwen voor het gevaar van zelfoverschatting.

Woningtoewijzing

In grote delen van Nederland zijn er weinig sociale huurwoningen beschikbaar. Het vertrouwen in een eerlijke en transparante manier van woonruimteverdeling is daarom erg belangrijk. Misstanden bij woningtoewijzing hebben een negatief effect op het vertrouwen in de corporatiesector. Momenteel is nog weinig bekend over hoe vaak er ongewenste situaties zijn, bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Ook is er onvoldoende inzicht in eventuele kwetsbaarheden in de manier van toewijzen en de gebruikte systemen. Dit kan de kans op ongewenste praktijken bij woningtoewijzing vergroten. De Aw wil een beeld krijgen van het handelen van corporaties, wanneer zulke situaties aan het licht komen. Om hier beter zicht op de krijgen, laat de Aw een onderzoek uitvoeren. Dat onderzoek start in de tweede helft van 2020. 

Informatiepositie

Corporaties moeten prognose- en verantwoordingsinformatie aanleveren bij de Aw, WSW, het ministerie van BZK en Aedes. De uitvragende partijen stelden in 2017 het convenant Verbeteren Informatievoorziening Woningcorporatiesector op. Hiermee willen zij de kwaliteit van de informatie verbeteren. En zij willen efficiënt(er) informatie uitwisselen. Om dit doel te bereiken werken de partijen samen in SBR-wonen. SBR-wonen ondersteunt de informatie-uitwisseling. Een kennisbank biedt corporaties de nodige informatie en ondersteuning om alles goed aan te leveren. 

Accountantsprotocol

In dit protocol stelt de Aw eisen aan de werkzaamheden van de accountants bij corporaties. De Aw actualiseert het accountantsprotocol jaarlijks. Dit vanwege wijzigingen in regelgeving, bevindingen vanuit het toezicht, opgevraagde gegevens en opmerkingen vanuit accountantsorganisaties.

Handboek Marktwaardering

Corporaties moeten hun vastgoed in de jaarrekening waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Dit doen zij aan de hand van het Handboek Marktwaardering. Het handboek draagt bij aan de kwaliteitsverbetering van de vastgoedsturing. Het handboek komt tot stand onder begeleiding van afgevaardigden vanuit de sector (Aedes en WSW), accountants, softwareleveranciers en taxateurs. De Aw heeft de regiefunctie. Het waarderingshandboek wordt jaarlijks gevalideerd en geactualiseerd.

Verbetering datakwaliteit

In de afgelopen jaren is de kwaliteit van de data verbeterd. Maar er zijn zeker nog stappen te zetten. Samen met Aedes en WSW ondersteunt de Aw diverse data-op-orde projecten. De focus ligt niet op de data zelf. Maar op de combinatie van mensen, regels en procedures voor het formele databeheer.

2020 in een vogelvlucht

In dit hoofdstuk leest u de belangrijkste of meest bijzondere gebeurtenissen in 2020:

• De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) publiceert in januari de eerste Staat van de corporatiesector. Hieruit blijkt dat woningcorporaties in 2017 en 2018 minder woningen opleverden dan gepland. Dit ondanks een financieel voldoende stevige positie. 
• In maart plaatst de Aw de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot onder verscherpt toezicht. Dit doet de Aw nadat de kwaliteit van de governance en de interne controlesystemen als onvoldoende beoordeelt. De Aw kan woningcorporaties onder verscherpt toezicht stellen bij een verhoogd risico. De corporatie onder toezicht moet daarna een herstelplan uitvoeren.   
   

Voetnoten

1. Op basis van artikel 60, lid 2, van de Woningwet.
2. Onder governance verstaat de Aw alle activiteiten van sturen, beheersen, toezicht houden en verantwoorden in hun onderlinge samenhang. Governance richt zich op belanghebbenden van de organisatie, de daarmee samenhangende doelstellingen van deze organisatie en de verantwoordelijkheid van de leiding van deze organisatie om de doelstellingen te verwezenlijken. Governance richt zich daarnaast op de soft controls die de verwezenlijking van deze doelstellingen ondersteunen.
3. https://www.marilieke.com/
4. In het onderzoek gaat het om de realisatie van de begrote nieuwbouw in het eerste begrotingsjaar.